София има нов златен квартал - Малинова долина вече е най-горещата имотна точка на столицата. Цените на жилищата там са скочили с цели 11% за година, докато в други столични райони поевтиняват. Имотният пазар влиза в нова фаза – купувачите сравняват, чакат и свалят от цената, а продавачите все по-често правят отстъпки, гласи най-новият анализ на „АДРЕС Недвижими имоти“ за третото тримесечие на 2026 г.
Малинова долина се очертава като един от новите златни квартали на София. Ръстът на цените е най-силният сред наблюдаваните столични райони. Следват „Надежда“ и „Овча купел“ със съответно 7% поскъпване, а в „Манастирски ливади – Изток“ увеличението е 4%.
Но докато едни квартали продължават да дърпат цените нагоре, други вече усещат охлаждането. В Центъра средните цени са намалели с 4%, а в „Дружба“ спадът достига 8%.
Така София вече няма единен имотен пазар.
Има квартали, които поскъпват, и квартали, в които цените тръгват надолу.
Купувачът вече не купува на всяка цена
Това е една от големите промени на пазара през третото тримесечие. Българският жилищен пазар продължава прехода си към по-балансирана среда, но без да се стига до общ спад на цените.
Активността е по-ниска, но поведението на участниците се променя все по-осезаемо.
Купувачите сравняват повече, разглеждат повече предложения и преговарят по-активно. Продавачите пък все по-ясно се разделят на две групи – тези, които действително искат да реализират сделка, и тези, които могат да си позволят да изчакат.
Именно мотивацията се оказва ключът към цената.
Собствениците, които имат непосредствена необходимост да продадат, са по-склонни на компромис. Онези, които не бързат, предпочитат да изчакат.
Новата тенденция - бум на отстъпките
В резултат делът на сделките с отстъпка нараства във всички големи градове.
В Пловдив вече 60% от сделките са с договорена отстъпка при 42% година по-рано. Във Варна делът се увеличава от 48% на 59%. В София ръстът е от 38% на 55%, а в Бургас – от 36% на 45%.
Това обаче не означава автоматично срив на цените.
„По-големият дял на сделките с отстъпка не означава автоматично спад на пазара. Това, което виждаме, е завръщане към равнопоставените преговори между двете страни. Офертната цена все по-често е отправна точка за разговор“, коментира Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на „АДРЕС Недвижими имоти“.
В София вече се свалят и по 10 000 евро
В столицата се променя не само делът на сделките с отстъпка, но и размерът на договорения компромис.
Отстъпки от над 10 000 евро вече не са рядкост. Най-голям обаче остава делът на сделките, при които купувачите успяват да свалят около 5000 евро от първоначално поисканата цена.
Във Варна също намалява делът на най-малките отстъпки за сметка на тези над 5000 евро.
Това е важен сигнал за промяната в отношенията между двете страни. Продавачът все още определя стартовата цена, но тя все по-често се оказва само началото на разговора.
Най-търсени остават двустайните и тристайните
Въпреки промените в поведението на купувачите, структурата на търсенето остава сравнително ясна.
Двустайните и тристайните жилища продължават да формират основната част от реализираните сделки.
Техният общ дял достига 83% в Пловдив, 80% в София, 74% в Бургас и 73% във Варна.
В същото време обаче се появява интересна промяна при по-големите жилища.
В София многостайните имоти и къщите вече удвояват присъствието си и достигат 8% от сделките.
Във Варна къщите са още по-силен сегмент – те вече представляват 16% от реализираните сделки.
Това показва, че макар масовият купувач да продължава да търси двустайни и тристайни жилища, по-големите имоти също започват да заемат по-сериозна позиция на пазара.
София купува по-бързо
Има и друга любопитна разлика между големите градове – времето, което купувачите отделят, преди да направят сделка.
В София средният период за покупка намалява от 70 на 53 дни.
В Пловдив обаче се случва обратното – периодът се увеличава от 31 на 52 дни.
В Бургас търсенето се проточва още повече – от 36 на 68 дни.
Тези данни показват колко различно се развиват отделните регионални пазари.
Столицата остава най-активният и ликвиден жилищен пазар, но и там купувачите вече не действат с усещането, че трябва да купят на секундата.
Малинова долина нагоре, Дружба надолу
Разликите между кварталите в София са особено показателни за новата картина.
Малинова долина: +11%.
Надежда: +7%.
Овча купел: +7%.
Манастирски ливади – Изток: +4%.
Център: -4%.
Дружба: -8%.
Така вече не е достатъчно да се каже, че „жилищата в София поскъпват“. Все по-важно става къде се намира имотът, какъв е той и каква е причината собственикът да го продава.
Особено любопитен е случаят с „Манастирски ливади – Изток“. Там средната цена на квадратен метър се увеличава, но средната стойност на продадения имот намалява.
Причината е ясна – купувачите се насочват към по-малки жилища.
Това е още един знак, че високите цени променят поведението на хората. Вместо да се отказват от определен квартал, те свалят квадратурата, за да останат в рамките на бюджета си.
Старото строителство отново е цар
На пазара се наблюдава и друга важна промяна – вторичните жилища взимат сериозен превес.
Делът на сделките със старо строителство достига 93% във Варна, 92% в Пловдив и 87% в София.
Бургас е изключението.
Морският град остава с най-висок дял на сделките с ново строителство – 18%.
Данните показват, че купувачите не се отказват от новото строителство, но високите цени и ограниченото предлагане на достъпни нови жилища пренасочват голяма част от търсенето към вторичния пазар.
Няма срив. Има отрезвяване
В началото на годината прогнозите за имотния пазар бяха крайни. Очакваше се рязко свиване на активността, спад на цените и сериозно сътресение.
Девет месеца по-късно картината е друга.
„В началото на годината очакванията за пазара бяха крайни – говореше се за рязък спад на активността, понижение на цените и сериозно сътресение, каквото ние не очаквахме. Девет месеца по-късно виждаме различна картина – пазарът се успокоява, цените на повечето жилища остават над миналогодишните нива, а реалната жилищна нужда продължава да поддържа търсенето“, казва Тенекеджиева.
Според нея съществената промяна е в поведението.
Купувачите са по-взискателни. Продавачите без спешна нужда от сделка са по-склонни да изчакат.
Това важи с особена сила за хората, които купуват със собствен капитал. Те имат по-голяма свобода да изчакат подходящия имот и да откажат сделка, ако цената не отговаря на очакванията им.
„Последните месеци показват колко бързо могат да се променят нагласите. След еуфоричната 2025 г., днес и двете страни имат повече основания да преценяват внимателно следващия си ход“, обобщава Гергана Тенекеджиева.
Новата битка е за правилната цена
Българският имотен пазар не изглежда като пазар, който се срива.
Изглежда като пазар, който се учи отново да преговаря.
Купувачът вече не приема автоматично всяка цена. Продавачът вече не може да разчита, че само добрият квартал ще гарантира светкавична сделка. А между тях се появява най-важният фактор – реалната стойност на имота.
Малинова долина продължава да лети нагоре. Центърът и „Дружба“ вече показват друго лице. Двустайните и тристайните остават двигателят на пазара, но големите жилища и къщите печелят терен. Старото строителство взема превес, а отстъпките се превръщат от изключение в обичайна част от сделката.
След еуфорията идва пазарлъкът. След бързата покупка идва сметката. А след години, в които цената често се диктуваше от продавача, българският имотен пазар отново започва да се определя от двама.
