Ерата на лесните печалби от апартаменти, купени още на изкоп, и препродадени преди Акт 16, изглежда приключва. Пазарът на недвижими имоти в България навлиза в нова фаза, в която купувачите стават по-взискателни, инвеститорите пресмятат много по-внимателно доходността, а строителните предприемачи вече не могат да разчитат, че всяко жилище ще намери купувач още преди да е построено.
„Пазарът на зелено умря. Единствените проекти, които се купуват, са маломерните жилища, които могат да се дават на добър наем.“ Такава оценка направи експертът и професионален инвеститор в недвижими имоти Иво Димовски в интервю за Money.bg. Според него възможностите за бърза печалба от препродажба на жилища в строеж са силно ограничени, а натискът върху пазара вече се усеща най-вече при инвеститорите, които са влезли в няколко сделки с малък първоначален капитал.
Това обаче не означава, че жилищата масово поевтиняват. Напротив – според Димовски качествените имоти на добри локации продължават да запазват стойността си. Промяната е в поведението на купувачите и в това кои имоти все още имат реална инвестиционна перспектива.
Краят на спекулативната игра с апартаменти
Доскоро една от популярните стратегии на имотния пазар изглеждаше почти елементарна: купуваш жилище на зелено с първоначална вноска, изчакваш строителството да напредне, а след това продаваш договора си на по-висока цена. Така инвеститорът можеше да реализира печалба, без да е вложил цялата стойност на имота и без да чака години, за да го отдава под наем.
Тази схема обаче работи само докато има достатъчно нови купувачи, готови да платят повече от предишните. Когато търсенето се забави, спекулативната верига се прекъсва. Вместо да излезе от инвестицията с печалба, собственикът остава с договор, бъдещи вноски и задължения към строителя.
Именно тук според Димовски се появява най-сериозният риск. Особено уязвими са хората, придобили по няколко жилища в големи комплекси, където много собственици едновременно се опитват да препродадат имотите си. Когато предлагането на сходни апартаменти е голямо, купувачът има избор и вече не е склонен да плаща всяка поискана цена.
Това е важна разлика между реалното търсене на жилища за живеене и инвестиционното търсене, подхранвано от очакването за бъдеща препродажба. Първото може да остане устойчиво дори когато второто се свива.
Качествените имоти не поевтиняват, но спекулантите губят
Експертът е категоричен, че разговорите за масов срив на цените с 50-60 или дори 70% не отговарят на действителността. При качествените жилища в централните части на София, Варна, Пловдив и Бургас подобни корекции практически не се наблюдават.
„Ако влезем и отворим някой сайт за имоти и кажем, искам да купя в центъра на град като Варна, Пловдив, Бургас или София, не можеш да намериш добър, качествен имот, който е на ликвидна, добра локация за наем и за препродажба, който да има корекция от 50, 60, 70%“, посочва Димовски.
Статистиката също не показва общо поевтиняване. По данни на Националния статистически институт жилищата в България са поскъпнали с 4,5% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо първото и с 15,5% на годишна база. Най-силен тримесечен ръст е отчетен в Пловдив – 5,8%, докато София регистрира увеличение от 2,4%. Единствено в Бургас е отчетено понижение от 1,5% за периода.
Тези числа показват защо е важно да се прави разграничение между корекция в отделни сегменти и срив на целия пазар. Цената на един непривлекателен апартамент в презастроен комплекс не може да бъде мерило за стойността на качествено жилище с добра инфраструктура, транспорт и реално търсене.
В същото време офертната цена не е непременно цената, на която се сключва сделката. Именно при имотите с по-слаба ликвидност разликата между двете може да стане решаваща. Продавачът, който е притиснат от предстоящи плащания, може да се окаже принуден да направи отстъпка, докато собственикът на качествен имот няма същата причина да бърза.
При стратегиите за покупка, ремонт и последваща продажба Димовски оценява възможните маржове на около 10-15%. Това вече е съвсем различна игра от времето, когато самото изчакване на строителството можеше да донесе значителна печалба.
Малките апартаменти стават инвестиционен фаворит
Новата логика на пазара поставя на преден план жилищата, които могат бързо да бъдат отдадени под наем. Компактните апартаменти на комуникативни места са по-достъпни като обща цена и имат по-широк кръг потенциални наематели – млади работещи, студенти, хора, които се местят в големите градове заради работа.
За инвеститора вече не е достатъчно да купи квадратни метри и да чака поскъпването им. Той трябва да си отговори колко ще му струва имотът, колко наем може да получава, какви ще са разходите за поддръжка и колко време ще му е необходимо, за да възстанови вложения капитал.
Ориентир за тази промяна дават и оценките за доходността от наем. Според пазарни данни на Invest Bulgaria, базирани на офертни цени и наеми за третото тримесечие на 2026 г., средната брутна доходност в страната е около 4,27%. За София тя е приблизително 3,84%, а за Бургас – 4,72%. Това са брутни показатели, преди данъци, ремонти, периоди без наематели и разходи за управление.
Така се обяснява и защо един малък апартамент с добра локация може да се окаже по-привлекателен от голямо жилище в комплекс с много сходни предложения. Инвеститорът търси не просто имот, а актив, който може да му носи предвидим паричен поток.
Сто хиляди евро трябва да работят, а не да стоят в тухли
Димовски прави съществено разграничение между притежаването на недвижима собственост и професионалното инвестиране. Според него човекът, който купува жилище, за да съхрани спестяванията си, има различна цел от този, който управлява капитала си с конкретна годишна доходност.
Той дава пример с 100 000 евро, които могат да бъдат използвани в няколко последователни сделки в рамките на една година. Вместо цялата сума да бъде блокирана в един апартамент, инвеститорът може да я насочва към различни възможности, да реализира печалба и отново да вложи освободения капитал.
„Ако ти просто вкарваш парите да седят в тухли, ти имаш една функция. Тя е да хеджираш инфлацията“, обяснява експертът.
Това е и една от големите промени в инвестиционната култура. Недвижимият имот остава традиционното убежище за спестяванията на българите, но все повече хора започват да го сравняват с други възможности – акции, злато, облигации и различни финансови инструменти.
Според Димовски по-младите поколения, включително поколението Z, са по-отворени към диверсификацията. Те не приемат автоматично, че притежаването на апартамент е единственият сигурен път към натрупване на богатство.
Това не означава, че жилищата губят инвестиционната си стойност. Означава, че вече трябва да се конкурират с други активи и да доказват своята доходност.
Строителите са изправени пред ново изпитание
Промяната в търсенето неизбежно ще се отрази и на строителния сектор. Компаниите, които са започнали прекалено много проекти, разчитали са на бързи продажби и са планирали финансирането си при постоянно растящи цени, могат да се окажат в затруднение.
Димовски прогнозира, че част от предприемачите няма да успеят да завършат започнатите обекти. По думите му вече има компании, които са изпаднали в несъстоятелност, но случаите не са станали публично известни.
Тук има и един важен индикатор, който заслужава внимание – статистиката за разрешителните за строеж.
През третото тримесечие на 2026 г. общините са издали разрешителни за 2224 жилищни сгради с 8624 жилища в тях. На пръв поглед броят на разрешителните остава почти непроменен спрямо предходното тримесечие. Но броят на жилищата, предвидени в тези проекти, е намалял с 25%.
Още по-показателно е сравнението с третото тримесечие на 2025 г. Жилищата, за които са издадени разрешителни, са с 36,3% по-малко, а разгънатата застроена площ намалява с 22,7%. Данните на НСИ подсказват, че бъдещото предлагане може да се промени съществено, ако тенденцията се задържи.
Това обаче не означава, че строителството вече се е сринало. През същото тримесечие е започнал строежът на 1573 жилищни сгради със 7296 жилища. Процесът е инерционен – между издаването на разрешително, започването на строителството и завършването на сградата има значителен период.
Именно затова евентуалното свиване на новите проекти може да се усети по-силно след няколко години.
