Българският пазар на недвижими имоти навлиза в нов етап. След години на силно търсене и непрекъснато поскъпване се появява отчетлива промяна – сделките намаляват, но цените продължават да вървят нагоре.
Означава ли това, че жилищата скоро ще поевтинеят? Засега експертите не очакват масово намаляване на цените. Вместо това прогнозират по-предпазливи купувачи, по-силна конкуренция между имотите и по-голямо значение на банковото кредитиране.
Това стана ясно по време на Real Estate Business Forum, организиран от Imoti.net в Интер Експо Център в София. Водещи представители на сектора обсъдиха накъде се движи пазарът, какво може да се случи с ипотечните лихви и кои жилища ще бъдат най-търсени през следващите години.
Пазар на две скорости: Купувачите намаляват, цените растат
„Пазарът на недвижими имоти у нас е на две скорости“, коментира доц. д-р Мирослав Владимиров, преподавател в Икономически университет – Варна и член на Съвета на директорите на ЕРА Недвижими имоти.
Според представения от него анализ на данни от Националния статистически институт броят на сделките се доближава до равнищата от 2019 година, въпреки че цените продължават да се повишават.
Още по-любопитна е причината за намаляването на продажбите.
По думите му спадът се дължи основно на по-малкия брой покупки, извършвани без ипотечен кредит.
Това подсказва, че банковото финансиране ще продължи да играе решаваща роля за развитието на жилищния пазар.
Три сценария: Какво може да се случи с цените и ипотеките?
Доц. Владимиров очерта три възможни посоки за развитието на сектора.
При базовия сценарий, който определя като най-вероятен, се очаква леко повишение на ипотечните лихви с 0,5–0,7 процентни пункта. Броят на сделките може да бъде между 70 000 и 75 000, а цените да продължат да растат умерено.
Оптимистичният сценарий предвижда запазване на лихвените нива, засилване на търсенето и увеличаване на продажбите.
Рисковият сценарий е свързан със значително поскъпване на кредитите. Подобно развитие би ограничило достъпа до жилищно финансиране и може да доведе до по-сериозно свиване на пазара.
Това са експертни сценарии, а не гарантирани прогнози.
Ще поскъпнат ли ипотечните кредити през 2027 година?
На този въпрос обърна внимание Ивайло Вълчев, заместник-директор „Банкиране на дребно“ в Първа инвестиционна банка (Fibank).
Според него през втората половина на 2027 година е възможно леко повишаване на ипотечните лихви, свързано основно с промени в структурата на кредитополучателите.
В същото време той очаква относителна стабилност на лихвените нива.
Обяснението е в начина, по който банките ги формират, включително влиянието на ниските лихви по депозитите и ограничените инвестиционни алтернативи, предпочитани от българските домакинства.
Така вероятността за рязък скок на лихвите не е водещото очакване в представената от него оценка, макар развитието да зависи от бъдещите икономически и финансови условия.
Новото строителство срещу старите жилища: Разликата ще расте
Според Стоян Гочев, собственик на RE/MAX City и RE/MAX City Mall, през следващите две години жилищният пазар ще става все по-селективен.
Купувачите ще сравняват по-внимателно отделните предложения, а разликите между новото и старото строителство ще се открояват все по-силно.
Не всички имоти ще поскъпват еднакво и не всяко жилище ще намира лесно купувач.
На преден план ще излизат качеството на строителството, състоянието на сградата, разпределението, енергийната ефективност и средата за живот.
Това означава, че дори жилища в близки райони могат да имат съществено различни перспективи на пазара.
Строителите не искат да намаляват цените
Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи, съобщи, че броят на предварителните договори при новото строителство е намалял с между 12 и 15%.
Според неговата прогноза спадът през годината няма да надхвърли 20%.
Това обаче не означава непременно, че строителните компании ще започнат да продават по-евтино.
Шопов обясни, че сериозните инвеститори разполагат с капитал и в определени ситуации предпочитат да задържат продажбите, вместо да намалят офертните цени.
Очакването му е стойността на жилищните имоти да продължи да нараства.
Тази позиция показва защо намаляването на сделките не води автоматично до понижаване на цените.
Вече не е достатъчно жилището да е на добра локация
Полина Стойкова MRICS, изпълнителен директор на BULGARIAN PROPERTIES, прогнозира повече предложения на вторичния пазар, засилено търсене и плавно покачване на цените.
Според нея обаче желанията на купувачите се променят съществено.
Все по-голямо значение придобиват инфраструктурата, качеството на околната среда, таксите за поддръжка и цялостната концепция на жилищните комплекси.
Купувачите вече не избират единствено квадратни метри на определена цена.
Те оценяват и какво ще бъде ежедневието им – достъп до транспорт, удобства, поддържани общи пространства и предвидими разходи след покупката.
За инвеститорите това означава необходимост да предлагат по-добре обмислени проекти, а за брокерите – да представят ясно конкретните предимства на всяко жилище.
Изкуственият интелект влиза и в бизнеса с имоти
Промените на пазара поставят нови изисквания и пред посредниците.
По време на форума дигиталният маркетинг, комуникацията с клиенти и изкуственият интелект бяха представени като инструменти, които могат да осигурят конкурентно предимство.
Анна Цолова, създател на платформата „Говори, за да те видят“, Александър Иванов от CreateX и Слави Дяковски от spreadit представиха практически примери за по-ефективно позициониране и общуване с потенциалните купувачи.
Сред основните препоръки бяха по-силно онлайн присъствие, усъвършенстване на вербалната и невербалната комуникация и по-добри умения за представяне на имоти както при лични срещи, така и онлайн.
Специално внимание беше отделено на възможностите на изкуствения интелект за подобряване на работните процеси, маркетинга и представянето на услугите.
Какво означава всичко това за хората, които търсят жилище?
Основното послание от форума е, че пазарът не спира да се развива, но правилата постепенно се променят.
За купувачите става все по-важно да сравняват не само цените, но и реалното качество на имотите, разходите за поддръжка, инфраструктурата и условията по ипотечното финансиране.
За продавачите и инвеститорите предизвикателството е да се адаптират към по-взискателно търсене.
А за целия сектор водещият въпрос вече не е просто колко жилища могат да бъдат продадени, а кои имоти ще запазят интереса на купувачите в условията на по-ограничен брой сделки.
Поредицата Real Estate Business Forums продължава на 5 ноември във Варна.
