Пазарът на имоти в България навлиза в необичайна, почти парадоксална фаза: цените продължават да растат, но купувачите вече купуват по-бавно, по-внимателно и с все по-осезаемо желание за преговори. След еуфоричната 2025 г., когато сделките се случваха на скорост, днес пазарът се успокоява, изравнява и започва да говори на нов език – езика на отстъпките.
Точно тук се появява и най-новият феномен, отчетен от АДРЕС Недвижими имоти: апартаменти „на промоция“. Не като маркетингов трик, а като реална пазарна практика.
Купувачът се завръща като фактор
Данните за третото тримесечие на 2026 г. показват отчетливо изместване на силите. Купувачите вече не приемат първата цена като даденост. Те сравняват, преговарят, връщат се към оферти, а собствениците – особено онези, които имат силна мотивация за продажба – са по-склонни да правят компромиси.
Това води до рязък скок в дела на сделките с отстъпка. Пловдив е абсолютният лидер – 60% от всички сделки са реализирани след намаление, при 42% година по-рано. Варна достига 59%, София – 55%, Бургас – 45%.
В столицата най-често срещаните отстъпки са около 5000 евро, но вече има и сделки с намаления над 10 000 евро – нещо немислимо преди две години.
Инвеститорите натискат пауза
Докато част от продавачите намаляват цените, част от инвеститорите в новото строителство избират друга стратегия: отлагат реализацията на проектите. Вместо да свалят цените на ранен етап, те чакат развитието на търсенето.
Това е знак за пазар, който се пренарежда – не се срива, а се адаптира.
Какво купуват българите през 2026 г.
Двустайните и тристайните апартаменти остават най-търсени – между 73% и 83% от всички сделки в големите градове.
Цените им продължават да растат, макар и с различна динамика. Пловдив отчита най-голям ръст при двустайните – 23%, следван от Варна с 22%. При тристайните морската столица води с 15% годишно увеличение.
Така цените на квадратен метър при двата най-масови типа жилища остават над нивата от 2025 г. във всички наблюдавани пазари.
София: Градът, в който кварталът решава всичко
В столицата разликите между кварталите стават все по-осезаеми. Малинова долина продължава да расте с 11% на годишна база, Надежда и Овча купел – с около 7%. Манастирски ливади – Изток отбелязва 4% ръст, докато Центърът е в обратна посока – спад от близо 4%.
Интересна е и скоростта на сделките: София ускорява – средният период за покупка пада от 70 на 53 дни. Пловдив и Бургас се забавят – съответно от 31 на 52 дни и от 36 на 68 дни.
Банковото финансиране: тихият двигател на пазара
АДРЕС отбелязва, че банковото финансиране вече е ключов фактор при почти всяка сделка. Купувачите планират по-прецизно, изчисляват по-внимателно и влизат в преговори с ясна финансова рамка.
Това прави пазара по-зрял, по-структуриран и по-малко подвластен на емоции.
2026: година на изчакване и преценка
„Последните месеци показват колко бързо могат да се променят нагласите“, казва Гергана Тенекеджиева.
След еуфорията на 2025 г. днес и купувачи, и продавачи внимателно преценяват следващия си ход. Последното тримесечие на годината ще покаже дали тази нова предпазливост ще се задържи и как ще се отрази върху баланса между търсене, предлагане и цени.
