Инвестициите в офис сгради в България достигнаха 245 милиона евро само за първите девет месеца на годината, с което на практика изравниха резултата за цялата 2025 г. Големите сделки продължават да привличат капитали, включително от чужбина, докато компаниите все по-често избират по-малки офиси или купуват помещения за собствено ползване.
Междувременно в София бяха завършени нови 22 600 квадратни метра офис площи, което е най-високият тримесечен обем от близо две години. Данните са от анализа на консултантската компания Cushman & Wakefield | Forton за третото тримесечие на 2026 г.
Инвеститорите вложиха 245 милиона евро в офиси
Инвестиционният пазар на офис имоти запазва висока активност въпреки по-слабото търсене на помещения под наем. От началото на годината са осъществени 20 сделки с офис активи, от които 16 са за цели сгради, а останалите четири - за самостоятелни офиси. Общата площ на продадените имоти достига 106 000 квадратни метра при 89 000 квадратни метра за цялата минала година.
Особено впечатляващо е участието на чуждестранните инвеститори. Те са реализирали едва три сделки, но на тях се падат 55% от общия обем на инвестициите. Това показва, че голяма част от капитала е концентрирана в няколко значителни придобивания.
Сред най-големите сделки е покупката на Telus Tower от гръцката Eurobank. Сградата е придобита от Prodea Investments, като сделката е финализирана в началото на третото тримесечие. От началото на годината са реализирани и поне три придобивания на престижни офис сгради в централните бизнес зони, с обща площ под 3000 квадратни метра и стойност 30 милиона евро.
„Данните за периода показват, че въпреки по-умерената наемна активност инвеститорите запазват положителните си очаквания за развитието на пазара на офис площи в столицата. Това потвърждава, че инвестиционните решения се определят не само от текущото търсене на площи, но и от оценката за дългосрочния потенциал на активите“, коментира Станимира Пашова, изпълнителен директор на Cushman & Wakefield | Forton.
Доходността при първокласните офис активи достига 7,50% спрямо 7,25% през предходното тримесечие.
Компаниите предпочитат по-малки офиси
Съществена промяна се наблюдава в поведението на фирмите, които търсят помещения за дейността си. Все по-често компаниите проявяват интерес към покупка на офиси за собствено ползване, вместо да разчитат единствено на дългосрочни договори за наем. Това постепенно променя структурата на пазара и намалява броя на потенциалните наематели.
През третото тримесечие общият обем на наетите и закупените за собствено ползване офиси достига 46 052 квадратни метра. Това е намаление с 8% спрямо предходното тримесечие и с 28% на годишна база. От тях близо 38 700 квадратни метра са отдадени под наем, а около 7400 квадратни метра са купени от компании, които възнамеряват сами да ги използват.
Наемната активност достига най-ниското си тримесечно равнище от средата на 2024 г. Броят на сключените договори остава приблизително непроменен, но средната площ на сделките намалява от 630 на 560 квадратни метра. За второ поредно тримесечие няма нито един договор за повече от 10 000 квадратни метра, а само една сделка е за площ между 5000 и 10 000 квадратни метра.
От началото на годината общият обем на наетите и придобитите за собствено ползване офиси достига близо 147 000 квадратни метра, което представлява намаление с 13% спрямо същия период на миналата година.
IT секторът отстъпва част от позициите си
Една от най-интересните промени засяга IT индустрията, която през последните години беше сред основните двигатели на търсенето на модерни офис площи в столицата. За второ поредно тримесечие нейният дял остава под 30% от общия нает обем.
Това е осезаема разлика спрямо предходните пет години, когато технологичните компании са осигурявали между 35% и 70% от наетите площи. Макар секторът да запазва водещата си роля, търсенето постепенно се разпределя между по-голям брой различни индустрии.
„Наблюдаваме сравнително устойчив брой договори за наем, но при по-малки площи. Липсата на мащабни сделки се отразява върху общия обем. Същевременно наблюдаваме промяна в структурата на търсенето - IT секторът запазва водещата си позиция, но делът му е значително под традиционните за него нива“, коментира Йоанна Димитрова, мениджър „Офис площи“ в Cushman & Wakefield | Forton.
Промяна има и при причините, поради които фирмите сключват договори за наем. Най-голям дял заемат преместванията в други офиси - 59%. Подновяванията на съществуващи договори формират 27,5%, а разширяването на дейността е причина за 8% от сделките.
Три нови сгради увеличиха предлагането
Столичният офис пазар продължава да се разраства и по отношение на наличните площи. Само през третото тримесечие в експлоатация са въведени 22 600 квадратни метра нови офиси, разпределени между три проекта със смесено предназначение - FPI City Tower, I Tower и NV Residence.
Част от офисните помещения във FPI City Tower се предлагат за продажба, докато тези в NV Residence вече са отдадени под наем. Новозавършените площи представляват най-големия обем, въведен в експлоатация за едно тримесечие от близо две години.
С тях общият офис фонд на София достига приблизително 2,38 милиона квадратни метра. Около 84% от наличните площи са предназначени за отдаване под наем.
Свободните офиси в столицата възлизат на близо 284 000 квадратни метра. Делът на незаетите помещения се увеличава умерено от 11,64% до 11,95%.
Най-съществена е промяната в централните бизнес зони, където свободните площи нарастват от 8,4% на 13,9% вследствие на новото строителство. В широкия център незаетостта е 7%, в периферните райони достига 15%, а по основните пътни артерии е 10,5%.
През третото тримесечие не е започнало изграждането на нито един нов офис проект. Общият обем на площите в строеж намалява до около 180 000 квадратни метра при 203 000 квадратни метра в края на първото полугодие. Приблизително 42% от тях се очаква да бъдат завършени през следващите 12 месеца.
„Пазарът на офис площи преминава през промяна, която не се изчерпва единствено с отслабването на наемната активност. Общата икономическа несигурност оказва влияние върху решенията на компаниите, а през следващите месеци ключово ще бъде как пазарът ще усвои новите площи, особено в централните бизнес зони. Липсата на нови проекти показва, че участниците на пазара подхождат по-предпазливо“, коментира Станимира Пашова.
Наемите остават стабилни
Въпреки промените в търсенето цените за наемане на офис помещения в София запазват равнищата си. Най-скъпи остават първокласните офиси в централните бизнес зони, където офертните наеми достигат около 20 евро на квадратен метър месечно.
Извън централните бизнес райони най-високите наеми са около 18 евро на квадратен метър. Средните офертни цени за офисите от клас А се движат между 14 и 18 евро на квадратен метър месечно.
Така компания, която търси офис от 500 квадратни метра в сграда клас А, трябва да предвиди ориентировъчен месечен наем между 7000 и 9000 евро според посочените средни офертни нива. За помещение със същата площ в най-престижните централни бизнес зони цената може да достигне около 10 000 евро месечно. Това са ориентировъчни стойности на базата на обявените наемни равнища, без допълнителните разходи за обслужване на сградата и други договорни условия.
