Големият имотен срив, за който мнозина говореха в началото на 2026 г., засега не се състоя. Жилищният пазар се охлажда спрямо рекордната преди въвеждането на еврото 2025 г., но данните за второто тримесечие показват съвсем друга картина - сделките в София, Пловдив, Варна и Бургас са нараснали с 18% спрямо първото тримесечие.
Продавачите вече по-често правят отстъпки, но не и драматични - в 54% от сделките намалението е между 2% и 10%. В София ипотеките вече формират около 70% от пазара, което показва, че купувачите с реална нужда от дом остават най-силният двигател.
Балонът не гръмна, само изпусна малко въздух
Според АДРЕС Недвижими имоти пазарът е навлязъл в очаквана фаза на балансиране, но не и в катаклизъм. Изпълнителният директор на компанията Гергана Тенекеджиева коментира, че прогнозите за „невиждан срив“ и „спукване на балон“ не са се оправдали.
„Много прогнози в началото на 2026 година заявяваха, че второто тримесечие ще бъде дори по-слабо от първото и ще станем свидетели на невиждан срив и спукване на балон - нищо от това не звучеше реалистично за един активен, макар и рекорден в последните години пазар. Така и се случи - сериозното сътресение, с което мнозина спекулираха, не се състоя“, заяви тя.
По думите ѝ сегашното успокояване е по-скоро здравословно след силните години между 2023 г. и 2025 г. Тенекеджиева отбелязва, че активността през април, май и юни спрямо началото на годината следва обичайна сезонна логика и прилича на движението от предишни години.
Големите градове играят друга игра
От АДРЕС посочват, че статистиката за по-слаб обем от 2019 г. засяга цялата страна и включва най-малките населени места. В големите градове картината е различна. София и Бургас са на нивата от 2023 г., която също беше много активна за имотния пазар.
„Пазарът на жилища не бива да бъде разглеждан като самостоятелна единица - той е функция на доходите на хората, както и на ипотеките. София, Варна, Пловдив и Бургас винаги са били по-активни и сделките в тях са показателни - вътрешната миграция влияе значително на бизнеса, а оттам - и на покупателната способност на населението“, уточнява Тенекеджиева.
На практика това означава, че малките пазари може да се свиват по-видимо, но големите градове продължават да държат висока температура. Там има работа, миграция, наеми, университети и хора, които не купуват от каприз, а защото животът ги бута към сделка.
Кой купува сега
Според АДРЕС около 15% от купувачите са се отдръпнали още през миналата година. Това са основно хора без достатъчно спестени средства за самоучастие, които са минали в по-пасивна позиция.
Ипотеките обаче продължават да подпират пазара. Лихвите остават ниски, а банковите изисквания са разумни за хора със стабилни доходи. Около 60% от сделките през последните 3 месеца са реализирани с ипотечен кредит, а в София делът им достига 70%.
„При появата на дългосрочен спад можем да видим повече спекуланти сред купувачите. Данните от последните 6 месеца обаче очертават друг профил - най-активни са хората, които се нуждаят от дом“, пояснява Тенекеджиева.
Продавачите вече преглъщат отстъпки
Отстъпките, които доскоро почти нямаха роля, вече са фактор. Около 54% от продавачите през последните 6 месеца са направили компромис с цената. Големият детайл обаче е, че пазарът не вижда масови тежки намаления.
Обичайният компромис е между 2% и 10% от офертната цена. До горната граница се стига най-вече при надпазарни оферти, формирани от продавачи, които още живеят в еуфорията от предходните години.
„Ние работим с продавачите още на етапа преди появява на купувача, като целта ни е да му помогнем да стартира с разумна, пазарна цена. Така и сделката идва много по-бързо. На практика тези 10% са рядкост в момента - подобен компромис се прави само при оферта, формирана от продавача, живеещ с еуфорията от предходните години“, казва Тенекеджиева.
Двустаен или тристаен - битката е равна
От началото на годината разпределението между двустайни и тристайни жилища е 50:50. Засега няма ясно очакване единият тип имоти да вземе превес.
Това също показва, че пазарът не се движи само от инвеститори, които търсят малки апартаменти за отдаване под наем. Семейните покупки остават видими, а хората с нужда от по-функционален дом продължават да участват активно.
Наемателите също започват да се пазарят
По-интересно движение има и при наемите. Според АДРЕС търсените от наемателите нива вече са по-ниски от тези преди година. Причината е проста - ежедневните разходи растат и хората започват да търсят компромис точно в перото „жилище“.
Това поставя собствениците в по-деликатна позиция. Ако при продажбите отстъпката все още не е драма, при наемите натискът от потребителите може да стане по-осезаем. Наемателите вече не гледат само квартала и обзавеждането, а смятат ток, храна, транспорт и месечна вноска към реалния си живот.
Лятото няма да е скучно
Прогнозата на АДРЕС е, че пазарът през следващите месеци ще остане стабилен, а лятото ще бъде активно. Хората ще продължат да търсят жилище, но вече с повече сметки и по-малко готовност да приемат всяка цена.
Имотният пазар изглежда по-малко истеричен, но не и слаб. Продавачите вече чуват думата „отстъпка“, купувачите проверяват внимателно бюджета си, а банките остават главният мотор в София. Най-голямата новина е, че драмата се отлага - няма масов срив, но и няма безкрайна еуфория. Следва фазата, в която печели не най-шумният, а най-реалистичният участник в сделката.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
