Българските домакинства продължават да трупат огромни суми в банките, въпреки че доходността по голяма част от тези пари остава почти символична. Към края на юли депозитите на домакинствата и нетърговските организации вече достигат 56,859 млрд. евро и са с 17,8% повече спрямо година по-рано. В същото време жилищните кредити растат с впечатляващите 25,7% на годишна база и вече са над 19 млрд. евро. Именно тази комбинация - много свободни пари в банките и силно търсене на кредити - е една от причините България да продължава да има изключително ниски лихви по ипотеките.
Банките са пълни с пари, ипотеките остават евтини
Кредитният консултант Тихомир Тошев поставя именно свръхликвидността в банковата система в центъра на българската картина.
„Имаме свръхликвидност - наистина много банкови депозити, за които голяма част от банките дори не плащат никаква лихва. Затова плащаме толкова ниски лихви по ипотечните кредити“, обясни той пред НоваНюз.
Последните данни на БНБ подкрепят тази теза. През юли средната лихва по новите жилищни кредити е едва 2,43%, а годишният процент на разходите е 2,77%. За сравнение, средната лихва по депозитите на домакинствата с договорен матуритет е 1,53%, а при овърнайт депозитите - практически нулевите 0,01%.
Така за много домакинства се получава познатият парадокс - парите в банката почти не носят доходност, но същите тези огромни депозити дават на банките ресурс да отпускат сравнително евтини заеми.
Жилищните кредити растат с почти 26%
Най-силното движение се вижда именно при ипотеките. В края на юли жилищните кредити са 19,022 млрд. евро и за година са нараснали с 25,7%. Всички кредити към домакинствата вече са 32,129 млрд. евро, което е увеличение с 20,8% за година. Потребителските заеми също растат, макар и по-бавно - с 15,4%.
Това означава, че докато българите продължават да спестяват с ускорено темпо, друга част от домакинствата все по-активно използва евтиния банков ресурс за покупка на жилища.
Именно този процес е един от факторите, които поддържат силното търсене на имоти. При евтина ипотека месечната вноска остава поносима за повече купувачи, което позволява на пазара да поглъща и по-високи цени.
Имотите вече са с близо 15% по-скъпи за година
Последните налични официални данни на НСИ показват колко силно е движението. През първото тримесечие на 2026 г. цените на жилищата в България са нараснали с 14,8% спрямо същия период на миналата година и с 6,2% само спрямо предходното тримесечие. В София тримесечният ръст е 5,8%, в Бургас - 5,9%, във Варна - 4%, а в Пловдив - 3,9%.
Така банковите депозити, ипотечният бум и имотният пазар се оказват тясно свързани. Колкото повече ликвидност има банковата система, толкова по-лесно банките могат да поддържат конкурентни ипотечни условия. А докато търсенето на жилищни кредити расте с над 25% годишно, натискът върху цените на имотите трудно може да изчезне бързо.
Но 57-те милиарда не означават, че всички българи са богати
Голямата обща сума на депозитите създава и подвеждаща картина. Тошев подчертава, че парите са разпределени крайно неравномерно и голяма част от населението разполага с сравнително малки резерви.
По думите му около 80% от българите имат спестявания до 5000 евро. Затова той не очаква домакинствата масово да изтеглят малките си депозити, за да ги влагат в акции, фондове или други инвестиционни инструменти.
„България е свикнала да има така наречените „бели пари за черни дни“, а малките депозити хората повече ги пазят за това“, обясни кредитният консултант.
И официалната банкова статистика показва силна концентрация на средствата. Към края на юни най-голям дял от общата сума на депозитите на домакинствата - 48,1% - се пада на влогове между 25 000 и 250 000 евро.
Големите вложители започват да гледат извън банката
Именно хората със значителни свободни средства са групата, която според експертите най-вероятно постепенно ще започне да търси алтернативи.
Причината е проста. Ако инфлацията е по-висока от доходността по депозита, реалната покупателна способност на парите намалява. Това вече кара част от спестителите да гледат към имоти, инвестиционни фондове, акции, облигации или други активи.
За България обаче имотът продължава да бъде особено предпочитан. Той е по-разбираем за масовия спестител, възприема се като защита срещу инфлацията и може едновременно да носи доход от наем и потенциално увеличение на стойността.
Така част от банковите спестявания на практика могат да се преливат именно към жилищния пазар - което от своя страна допълнително поддържа цените.
Има и другата страна - кредитът става все по-голям
Евтината ипотека не означава непременно евтино жилище. При ръст на цените от близо 15% годишно купувачът може да получи заем при ниска лихва, но да трябва да вземе много по-голяма главница.
Така рискът постепенно се измества. Лихвата остава ниска, но размерът на дълга расте, защото расте цената на самия имот.
БНБ вече наблюдава именно този процес - бързият ръст на жилищното кредитиране от над 25% годишно е значително по-висок от темпа на много други показатели в икономиката.
Ако този тренд продължи, все по-важен ще става въпросът не само колко струва ипотеката като процент, а каква част от дохода на домакинството отива за обслужване на все по-голям заем.
Българинът още предпочита сигурността пред инвестицията
Икономистът Георги Захариев вижда и по-дълбок културен проблем. По думите му в Европа инвестират около 24% от хората, докато в САЩ делът е около 60%. Американците много по-често използват капиталовите пазари като част от дългосрочното си пенсионно и финансово планиране.
В България тази разлика е още по-осезаема. Натрупаното през годините недоверие към финансовите пазари, спомените за пирамиди и измами и традиционното предпочитание към имота и банковия влог правят домакинствата много по-предпазливи.
Точно затова голямата промяна едва ли ще бъде масово изваждане на „белите пари за черни дни“ от банките. По-вероятно е първо по-заможните вложители да започнат да търсят по-висока доходност, докато малките спестители ще продължат да държат резервите си на сигурно място.
Европейските 10 трилиона са само фонът
Едва тук идва и европейската тема. В ЕС близо 10 трилиона евро от средствата на домакинствата се държат в банкови депозити и Брюксел търси стимули, чрез които част от тях доброволно да бъде насочена към инвестиции в компании, иновации и реалната икономика.
„Със сигурност парите няма да изчезнат“, подчерта Тошев. Според него става дума за данъчни облекчения и други стимули, а не за посегателство върху спестяванията.
За България обаче по-интересният въпрос е друг. Страната вече има близо 57 млрд. евро депозити на домакинствата, ипотечно кредитиране, което расте с над 25% годишно, жилища, поскъпващи с близо 15%, и лихви по ипотеките около 2,4%. Точно тази комбинация показва къде в момента реално се срещат българските спестявания, кредитният бум и голямата любов на българина към недвижимия имот.
