Имотният пазар в България започва да се обръща в полза на купувачите след години на стремително поскъпване. Сделките намаляват с все по-бързи темпове, интересът отслабва, а цените вече не растат достатъчно, за да компенсират инфлацията, предупреди финансовият експерт Макс Баклаян пред бТВ. Промяната поставя пред сериозен избор и домакинствата, които държат над 56 млрд. евро в банките и търсят начин да запазят стойността на спестяванията си.
Купувачите започват да диктуват условията
Според Баклаян най-важната новина не е огромната сума по банковите сметки, а рязкото охлаждане на пазара на имоти.
През първото тримесечие на годината са отчетени около 7000 сделки по-малко, а през второто намалението вече достига 10 000. Това показва, че забавянето не само продължава, но и набира скорост. „Потреблението и интересът от страна на потребителите към имотите не само отслабват, а отслабват с увеличаващи се темпове“, заяви експертът.
По думите му цените вече не се покачват, както през предишните пет години. Това променя баланса между страните по сделките. „Вече по-скоро пазарът е на купувачите, както се нарича, а не на продавачите“, посочи Баклаян.
На практика това означава повече възможности за преговори, по-дълъг престой на обявите на пазара и натиск върху продавачите да бъдат по-гъвкави. Купувачите вече не са принудени да вземат решение за часове от страх, че имотът ще бъде продаден на следващия кандидат.
Имотът вече не е автоматична защита
В продължение на години много българи насочваха свободните си средства към жилища, защото цените им се покачваха по-бързо от общото поскъпване на стоките и услугите.
Така имотът се възприемаше като сравнително сигурен начин парите да бъдат предпазени от обезценяване. Според Баклаян този модел вече не работи със същата сила. „Проблемът в момента е, че търсенето на имоти се забавя. Цените вече няма да компенсират инфлацията“, обясни той.
Това не означава непременно предстоящ срив. Експертът смята, че държавата и банките имат силен интерес да запазят стабилността на сектора и ще направят възможното да избегнат тежко пропадане.
По-вероятният сценарий според думите му е период на застой, по-слабо търсене и ограничен ръст на цените. За инвеститорите това означава, че покупката на жилище вече не гарантира автоматична печалба само заради поскъпването на пазара.
Над 56 млрд. евро чакат нова посока
Депозитите на домакинствата са надхвърлили 56 млрд. евро към края на юни, като на годишна база увеличението е 18,6%, показват данните на Българската народна банка. Този ръст обаче не означава, че всички българи са станали по-богати. Икономистът Никола Филипов предупреди, че зад общата сума се крият големи различия между домакинствата.
Докато част от хората натрупват значителни спестявания, други използват бързи кредити, за да платят сметки, почивка или текущи разходи до края на месеца. „Това, което виждаме като данни от БНБ, не показва, че всички са станали богати. Има доста голяма сегментация на доходите“, отбеляза Филипов.
Според него след присъединяването към еврозоната в банковата система са се върнали значителни парични ресурси, които сега търсят възможности за инвестиране.
Как имотният бум напълни депозитите
Макс Баклаян свърза увеличението на депозитите именно с годините на усилено ипотечно кредитиране и активна търговия с жилища.
Когато купувачът получи банков заем и плати с него имот, парите постъпват по сметката на продавача. Така кредитът създава нов депозит в системата. „Колкото по-сериозен е имотният балон, толкова повече депозитна база започва да се натрупва в банките“, обясни той.
Ръстът на ипотечните и потребителските заеми увеличава паричната маса и създава допълнителен натиск върху цените. Филипов определи това като проблем, който БНБ трябва внимателно да наблюдава, но се обяви против резки регулаторни намеси.
Спестяванията губят стойност без доходност
Голямата опасност за парите в банките е инфлацията. Когато лихвата по депозита е по-ниска от темпа на поскъпване, номиналната сума остава същата или леко нараства, но с нея могат да бъдат купени все по-малко стоки и услуги.
Баклаян предупреди, че инфлацията постепенно ще намалява реалната стойност на натрупаните средства. Досега много домакинства решаваха този проблем чрез покупка на нов имот, но забавянето на пазара налага търсене на други възможности.
Това не означава хората прибързано да изтеглят спестяванията си или да влагат всичко в рисков актив. По-важно е да не разчитат, че една инвестиция непременно ще продължи да носи резултатите от предишните години.
Подходът трябва да зависи от срока, за който са отделени парите, необходимостта от бърз достъп до тях и готовността на собственика да понесе временна загуба. Спестяванията за непредвидени разходи имат различна цел от средствата, които могат да останат инвестирани с години.
Лихвен шок не се очаква
Добрата новина за хората с жилищни и потребителски заеми е, че Никола Филипов не очаква голямо повишаване на лихвените равнища през следващите две-три години.
Ниското равнище на необслужваните кредити засега се подкрепя от заетостта и растящите доходи. По думите на Баклаян безработицата в България е около 3,2% при средно 6,2% в Европейския съюз.
Рискът е, че страната вече догонва европейските равнища не само по доходи, но и по цени. При продължаваща инфлация домакинствата могат да изпитат все по-силен натиск, дори заплатите им номинално да се увеличават.
Охлаждането на имотния пазар не означава непременно катастрофа. То обаче слага край на периода, в който почти всеки имот поскъпваше бързо, а продавачите определяха условията. Новата фаза ще изисква по-внимателна оценка на цената, доходността и риска - както от купувачите на жилища, така и от хората, които търсят къде да вложат натрупаните си спестявания.
