Цените на жилищата в София са се повишили с до 10% през първото полугодие на 2026 г., въпреки че броят на сделките в четирите най-големи града е намалял с около 15%. Тристайните апартаменти в столицата вече преминават психологическата граница от 250 000 евро и все повече купувачи се насочват към по-малки имоти. Пазарът не поевтинява, но балансът между продавачи и купувачи започва да се изравнява, показва анализ на „Имотека“.
Тристайният апартамент вече тежи на семейния бюджет
Средната цена на квадратен метър продължава да расте, но активността отслабва най-силно именно при тристайните жилища в София. През първата половина на годината средната стойност на сделката в този сегмент е преминала 250 000 евро при под 240 000 евро година по-рано.
За сравнение, средната цена на закупен двустаен апартамент в столицата е около 170 000 евро. Разликата от 80 000 евро се оказва решаваща за домакинствата, които разполагат с ограничени спестявания и трябва да разчитат на по-голям ипотечен кредит.
„Станахме свидетели на спад в броя сделки през първото полугодие, но крайните прогнози, че той ще бъде последван от мигновено понижение на цените, очаквано не се сбъднаха“, коментира изпълнителният директор на „Имотека“ Гергана Заркова.
По думите ѝ най-трудно се продават имотите, чиито цени са се покачили най-рязко. Масовият купувач вече не е готов да отдели толкова голяма сума, колкото преди година, и започва много по-внимателно да пресмята месечната вноска, необходимото самоучастие и финансовия резерв след сделката.
Отдръпването е започнало още в средата на 2025 г. при хората без сериозни спестявания. Само допреди година купувачи почти без собствен финансов буфер са пристъпвали към скъпи сделки, разчитайки на добрите си доходи и на голямо банково финансиране.
„Краят на 2025 г. и първата половина на 2026 г. донесоха разум и отрезвяване на потребителското поведение“, посочва Заркова.
Част от семействата, планирали покупка на тристаен апартамент, не се отказват напълно от имота, а пренасочват средствата си към двустайно жилище. Така те използват все още достъпното кредитиране, но ограничават размера на дълга и риска за семейния бюджет.
Малките жилища държат пазара, луксозните вървят срещу течението
Двустайните апартаменти остават най-търсеният инвестиционен продукт. Около 30% от купувачите през първото полугодие са придобили жилище не за собствено ползване, а с цел инвестиция.
Хората със свободни средства продължават да търсят по-малки имоти, които се отдават по-лесно под наем и изискват по-ниска първоначална инвестиция. Това е и една от причините спадът в сделките при двустайните жилища да е по-слаб в сравнение с тристайните.
На другия край на пазара многостайните апартаменти и къщите също запазват интереса. Покупките на имоти с повече от две спални са се увеличили с около 10% през второто тримесечие спрямо същия период на 2025 г.
Според експертите това е характерно за по-несигурните периоди. Бутиковите имоти се купуват от платежоспособни клиенти, които са по-слабо зависими от временните колебания в лихвите и месечните разходи.
Така най-сериозният натиск остава в средния сегмент - жилищата, към които се стремят обикновените семейства, но чиито цени вече изпреварват възможностите на значителна част от тях.
Отстъпките се върнаха, но срив на цените няма
Около 40% от сделките от началото на 2026 г. са сключени след намаление на първоначално обявената цена. Делът изглежда висок, но при 60% от покупките с отстъпка тя е била до 10 000 евро.
Най-често купувачите успяват да договорят компромис между 5000 и 10 000 евро. По-големи намаления се налагат основно при имоти, които още при излизането си на пазара са били обявени на нереалистично висока цена.
„Отстъпки има, но те се правят от изходната точка на високите цени, които пазарът създаде през последните години“, обяснява Гергана Заркова.
Това означава, че купувачите отново имат възможност да преговарят, но засега не могат да разчитат на масово поевтиняване. Качествените жилища на разумна цена продължават да намират купувачи, докато надценените оферти остават по-дълго на пазара.
За потребителите най-важни стават реалистичната оценка на имота и общата цена на придобиването. Освен договорената сума трябва да бъдат отчетени данъците, нотариалните такси, комисионата, ремонтът и обзавеждането, които могат значително да увеличат необходимия бюджет.
Варна губи сделки, но не и високите цени
Варна е сред градовете, в които понижението на активността се усеща най-силно. Въпреки по-малкия брой сделки цените на жилищата са се увеличили с около 6% на годишна база.
От „Имотека“ обясняват движението с по-предпазливото поведение на купувачите, а не с драстично отслабване на пазара. Значителна част от търсенето е свързана с инвестиционни имоти и втори жилища, което прави града по-чувствителен към промяна в нагласите.
Купувачите във Варна също настояват по-често за отстъпки, но качествените имоти продължават да се продават сравнително бързо. Това ограничава натиска върху крайните цени и не позволява по-сериозно поевтиняване.
Пловдив остана най-устойчивият голям пазар
Пловдив отчита най-слабото намаление на сделките сред големите градове, докато жилищата са поскъпнали с около 8% за година.
Пазарът се движи основно от реалните нужди на домакинствата, а не само от краткосрочни инвестиционни очаквания. Разширяването на индустриалните зони, заетостта и икономическата активност поддържат търсенето въпреки по-предпазливите купувачи.
Силен остава интересът към нови еднофамилни къщи в южната част на Пловдив и населените места по Южната дъга и Родопската яка. Най-търсени са имотите с площ между 150 и 250 кв. м и собствен двор.
Новото строителство е най-активно в районите „Христо Смирненски“, „Западен“, Гребната база, Остромила, „Париж“ и Беломорски. Сред най-предпочитаните квартали продължават да бъдат „Тракия“ и „Кършияка“.
Данните очертават пазар, който вече не се движи с предишната скорост, но все още не е готов да свали цените. Купувачите стават по-разумни, преговарят по-твърдо и избират по-малки жилища, докато продавачите постепенно разбират, че високата офертна цена вече не гарантира бърза сделка.
