Пазарът на офис площи в София остава стабилен, но под повърхността му тече ясно пренареждане. Компаниите все по-рядко търсят просто свободно помещение и все по-често избират качествена сграда, добра транспортна връзка и устойчиви технически характеристики. Най-силно е движението от офиси клас В към клас А, докато свободните площи постепенно намаляват, показва анализът на „Колиърс“ за първото полугодие на 2026 г.
Пазарът расте, но без рязък скок
Към края на юни общият обем на офисите клас А и В в София достига 2 519 800 кв. м. Това е увеличение с 23 800 кв. м спрямо края на 2025 г.
Брутно усвоените площи през първите шест месеца на годината са 87 700 кв. м. В тази стойност влизат не само новите договори, но и подновяването или предоговарянето на вече съществуващи наеми.
Нетно усвоените площи, които показват реалното разширяване на заетия офисен фонд, са значително по-малко - 26 100 кв. м. Разликата показва, че пазарът се движи основно от разместване на вече присъстващи компании, а не от мощна вълна на нови работодатели.
Само 3% от наетите площи се падат на компании, които тепърва навлизат на софийския пазар. За сметка на това 53% от обема идва от подновяване на договори или предоговаряне на условията.
Около 30% от сделките са свързани с преместване, най-често от по-стари офиси клас В към съвременни сгради клас А. Разширяването на съществуващи екипи формира още 15% от търсенето.
ИТ секторът остава водещ, но вече не е сам
Технологичните компании продължават да бъдат най-големият наемател на офис площи в столицата, но ролята им вече е по-ограничена в сравнение с годините на бурно разрастване.
ИТ секторът представлява 24% от усвоените площи през първото полугодие. След него се нареждат компаниите за професионални услуги с 21% и търговските дружества с 15%.
Това разпределение показва, че пазарът постепенно става по-разнообразен и все по-малко зависим от решенията на една индустрия. Компаниите в консултантските, финансовите, правните и търговските услуги вече имат значителна роля при новите наемни сделки.
Намалява и делът на свободните офиси. При сградите клас А незаетите площи се свиват до 11,6%, а при клас В - до 11,9%.
Разликата между двата сегмента изглежда малка, но качествените сгради в предпочитани райони се представят значително по-силно от средните нива. При тях изборът е ограничен, а свободните офиси могат да бъдат наети още преди завършването на проекта.
Наемите изглеждат стабилни, но най-добрите сгради поскъпват
Офертните наеми формално остават без промяна. За офисите клас А те се движат между 14 и 17 евро на кв. м месечно без ДДС. При клас В диапазонът е между 10 и 11,50 евро.
Тези стойности обаче не показват цялата картина. При най-качествените сгради наемните нива могат да бъдат и по-високи заради ограниченото предлагане и постоянния интерес.
Наемателите вече оценяват не само площта и адреса. Значение имат енергийната ефективност, зелените сертификати, качеството на климатизацията и вентилацията, възможностите за гъвкаво разпределение, общите пространства и удобствата за служителите.
Транспортната достъпност остава решаваща. Офисите край метро, големи пътни артерии и райони с достатъчно услуги запазват предимство, дори когато наемът им е по-висок.
Това задълбочава разделението на пазара. Добре разположените и модерни сгради продължават да привличат интерес, докато по-старите проекти с лоша достъпност и високи експлоатационни разходи са принудени да предлагат по-гъвкави условия.
Хибридният модел остава, но служителите се връщат
Хибридната работа продължава да бъде предпочитана от голяма част от наемателите. В същото време компаниите постепенно увеличават дните, в които служителите трябва да бъдат физически в офиса.
Някои работодатели вече насърчават по-често присъствие, а други преминават към изцяло присъствен модел. Това не води автоматично до наемането на огромни нови площи, но променя изискванията към работната среда.
Офисът трябва да бъде достатъчно привлекателен, функционален и удобен, за да има смисъл служителите да пътуват до него. Затова компаниите търсят повече пространства за срещи, съвместна работа, почивка и неформално общуване.
Предпочитани остават сградите клас А, които позволяват лесно преустройство и предлагат по-добри условия за хората. Зелените сертификати се превръщат и в част от корпоративните ангажименти за устойчивост, а не само в маркетингово предимство.
Обзавеждането се превърна в решаващ разход
Разходите за довършване и обзавеждане на офисите остават високи и все по-силно влияят върху крайната цена на наемането.
Освен месечния наем компаниите трябва да предвидят средства за настилки, осветление, преградни стени, мебели, кабелни системи, техника и специализирани зони. При по-голяма площ тази инвестиция може да се превърне в сериозна тежест за бюджета.
Затова все повече наематели настояват разходите да бъдат поети изцяло или частично от собственика и впоследствие да бъдат включени в договорените условия. Наемодателите, които могат да предложат готово или адаптирано пространство, получават сериозно конкурентно предимство.
Това работи в полза на новите офисни сгради, при които помещенията могат да бъдат завършени според нуждите на бъдещия наемател. Старите проекти по-трудно отговарят на подобни изисквания без значителни допълнителни инвестиции.
Близо 300 000 кв. м са в строеж
В активен строеж се намират 295 500 кв. м съвременни офис площи, основно клас А. Този обем изглежда значителен, но отделните проекти ще излизат на пазара постепенно, а част от помещенията могат да бъдат отдадени предварително.
Ограниченото ново предлагане в краткосрочен план и устойчивото търсене на качествени офиси ще продължат да свиват свободните площи в най-предпочитаните локации.
Това създава условия за повече сделки „на зелено“, при които компаниите резервират бъдещия си офис още преди сградата да бъде завършена. Подобни договори дават възможност пространството да бъде планирано според конкретните нужди на наемателя.
Очакванията са първокласните проекти да запазят силните си позиции и да останат под възходящ натиск върху наемите. В по-слабите сгради картината ще бъде различна - там собствениците ще трябва да се конкурират с по-добри условия, инвестиции в обновяване и по-голяма гъвкавост.
Софийският офисен пазар не преживява нов строителен бум, но навлиза в период, в който качеството започва да струва все повече. Компаниите не търсят непременно повече квадратни метри - те искат по-добри пространства, които да привлекат хората обратно и да оправдаят цената на физическия офис.
