На около 55 километра от София, сгушено между Стара планина и Средна гора, има едно малко село, което все по-силно привлича вниманието на търсачите на имоти извън столицата. Буново съчетава нещо, което трудно се намира на едно място - планина, чист въздух, железопътен транспорт, туристическа атракция и все още сравнително ниски цени на къщите и парцелите.
Селото се намира в западния край на Златишкото поле, в близост до рида Гълъбец, а през него преминава река Буновчица. Планината започва почти от прага на къщите, а районът е известен с красивите си гледки и възможностите за разходки и отдих.
Именно тази комбинация превръща Буново в любопитен кандидат за нова точка на картата на имотите около София.
Къща за 39 000 евро или нов дом за 155 000
Цените показват колко различни лица има местният пазар.
В момента се предлага стара тухлена къща с площ 56 кв. м и огромен двор от 1194 кв. м за 39 000 евро. Постройката е неизползваема и имотът по-скоро представлява възможност за изграждане на нов дом, отколкото готово жилище. Парцелът обаче разполага с партиди за ток и вода, а в миналото е бил подготвян проект за нова къща.
Това означава, че за около 39 000 евро купувачът може да получи повече от декар земя в планинско село на около час път от столицата, макар че ще трябва да вложи сериозни средства в ново строителство или реконструкция.
На другия полюс е съвсем нов имот. В момента на пазара има обзаведена къща от 100 кв. м с двор от 462 кв. м за 155 000 евро. Домът е въведен в експлоатация през 2024 г., което показва, че в Буново вече има търсене и за по-висок клас ново строителство.
Така ножицата на пазара е огромна - от имот за основно преустройство за 39 000 евро до готова съвременна къща за 155 000 евро.
Земята също поскъпва
Интерес представляват и парцелите. В момента има оферта за урегулиран имот от 840 кв. м за 22 000 евро, с ток и възможност за жилищно строителство. Друг парцел от 713 кв. м се предлага за 33 000 евро.
При по-големите терени цените вече са по-сериозни. Парцел от 1427 кв. м с регулация, ток и вода се предлага за 49 900 евро, или около 35 евро на квадратен метър. Обявата е актуализирана в края на юли 2026 г.
Има и оферта за същата площ от 1427 кв. м за 60 000 евро, което показва колко силно могат да се различават цените в зависимост от конкретния имот, неговото местоположение, достъпа и условията за строителство.
Важно е да се има предвид, че това са офертни, а не цени по реално сключени сделки. Освен това пазарът в Буново е малък и броят на активните обяви е ограничен. Затова една или две по-скъпи оферти могат рязко да променят статистическата „средна цена“.
Старото Буново било Слатина
Зад днешния имотен интерес стои много по-стара история. Селото първоначално не се е намирало на сегашното си място. Старото селище било разположено по на юг, край пътя за София, и носело името Слатина.
По-късно жителите се преместили на днешното място, тъй като старото селище често било нападано от разбойници и войски, които преминавали през района. Според историческите сведения на община Мирково Буново се смята за дъщерно селище на Мирково.
Името Буново пък е свързано с първия заселник. Според местната история той се казвал Буно и именно от неговото име произлязло названието на селото. След него тук се заселили още мирковчани.
Така едно име, останало от първия заселник, днес обозначава село, което постепенно се превръща от традиционно земеделско селище в място за отдих и вили.
От земеделско село към вилна зона
Буново дълго време е било свързано основно със земеделието и животновъдството.
Демографската картина обаче се променя. Общинските данни показват, че много жители са напуснали селото и са се установили в други части на страната. Населението застарява, а традиционният поминък губи значението си.
И тук се появява любопитният обрат.
Докато едната част от Буново се сблъсква с типичния за българските села демографски проблем, друга започва да се развива като вилна зона.
Община Мирково изрично посочва, че в Буново вече има изградени нови, съвременни вилни жилища и определя това като знак, че селото придобива курортен вид.
Точно това е един от най-важните сигнали за имотния пазар.
Буново не разчита само на старите селски къщи. В него постепенно се появява нов тип купувач – човек от София, който търси къща сред природата, но не иска да плаща цените на най-скъпите села непосредствено до столицата.
Мостът, който направи Буново известно
Най-разпознаваемият символ на селото е железопътният мост.
Съоръжението е високо около 30 метра и през него и днес преминават влакове. Популярността му обаче далеч надхвърля железопътното значение. От моста се организират бънджи скокове, превърнали Буново в позната дестинация за любителите на адреналина.
Мостът често е представян като един от най-високите железопътни мостове на Балканите, макар че твърдението, че е най-високият на Балканите, е преувеличено. В Черна гора например мостът над Мала река достига около 200 метра. Но за България мостът си е най-висок у нас.
Но за Буново не е толкова важно дали е номер едно в Балканите.
Важно е, че мостът е разпознаваем туристически обект.
А за едно малко село това е сериозен актив.
30 метра над земята
Бънджи скокът се превръща в една от най-атрактивните причини туристи да посещават района.
Организаторите предлагат скокове от 30-метровия железопътен мост, включително тандемни варианти и видеозаснемане. Актуални предложения през 2026 г. показват цена от около 40 евро за единичен скок, като има допълнителни варианти за тандем и видео.
Това означава, че Буново има нещо, което много други села около София нямат – собствена туристическа атракция, която може да бъде превърната в част от цялостно преживяване.
Планина, разходка, храна, селски туризъм и адреналин могат да се комбинират в един уикенд.
А когато туристите започнат да идват, около тях се появява търсене на места за нощуване, къщи за гости и вили.
Планината е вторият голям коз
Буново е разположено в район с изключително силен природен потенциал.
Селото е притиснато между Стара планина и рида Гълъбец, а Буновският балкан предлага възможности за отдих, разходки и планински туризъм. Местните природни дадености се използват и за ловен туризъм.
Това е особено важно за пазара на втори дом.
Купувачът, който дава 40 000, 60 000 или 100 000 евро за имот в малко село, рядко купува само квадратни метри.
Той купува гледка, тишина, гора, възможност да прекара уикенда далеч от София.
И точно тук Буново има сериозно предимство.
Железницата е скритото оръжие
Още един фактор може да се окаже решаващ - железопътният транспорт.
Буново е разположено по железопътното направление през Балкана, което го свързва с по-големи населени места в района и със София. Това е сериозен плюс за хората, които искат да живеят извън столицата, но не желаят пълна зависимост от автомобила.
За имотния пазар транспортът често се оказва също толкова важен, колкото красивата природа.
Едно село може да е прекрасно, но ако до него няма удобен достъп, потенциалът му остава ограничен.
Буново има и планина, и път, и железница.
Колко струва "входът" в Буново?
Текущата извадка в Imot.bg показва четири активни оферти за парцели, при които средната офертна цена е около 42 324 евро, а средната цена е около 38 евро на квадратен метър. Медианата е близка – около 41 449 евро и 38 евро на квадрат.
При всички имоти в активната извадка средната офертна стойност е около 47 632 евро, но това число трябва да се приема само ориентировъчно заради малкия брой предложения.
При къщите картината е съвсем различна, защото в момента има само една активна оферта в Imot.bg – новата къща за 155 000 евро.
Точно затова Буново не трябва да се представя като пазар с една „средна цена“.
Тук има евтини имоти за основен ремонт, парцели за ново строителство и вече доста по-скъпи готови къщи.
И това е характерно за пазар, който тепърва се променя.
