Правилата за облагане, ролята на наемателя и как да избегнете санкции от НАП
Отдаването на апартамент под наем изглежда като сравнително ясен източник на доходи, но зад месечната сума стои цяла система от данъчни правила, срокове и изключения, които всеки наемодател трябва да познава добре. В България облагането зависи не само от това колко пари получавате, а и от това кой е наемателят, по какъв начин се отдава имотът и дали става дума за обикновен наем или за краткосрочно настаняване. Именно тук често възникват грешките - в авансовия данък, в годишната декларация, в различния режим при фирми и платформи. А когато правилата бъдат пренебрегнати, следват глоби, лихви и неприятен сблъсък с НАП.
Кой дължи налога и как точно се смята?
При класическия наем на апартамент данъкът върху дохода се дължи от наемодателя, т.е. от човека, който получава наемната сума. Това е основното правило и то важи независимо дали имотът се отдава дългосрочно или за по-кратък период, стига доходът да е получен от физическо лице. Наемателят не плаща данък върху вашия доход, освен в един конкретен случай, когато е фирма или самоосигуряващо се лице и по закон трябва да удържи данъка при изплащането. Но дори и тогава задължението за годишно деклариране остава за наемодателя.
Самото изчисляване на налога не е сложно, но е важно да се направи точно. За физически лица в България данъкът върху доходите от наем е 10% върху облагаемия доход. Облагаемият доход не е цялата получена сума, а сумата след приспадане на 10% нормативно признати разходи. Това означава следното: взимате общия получен наем, намалявате го с 10% и върху остатъка начислявате 10% данък. Така законът приема, че имате разходи по поддръжката и управлението на имота, без да изисква фактури или други документи за тях. Тази особеност е важна, защото мнозина погрешно смятат, че 10% налог се дължат върху цялата сума, а това не е така.
Тук има и една по-познавателна страна, която често остава в сянка. Българската система е изградена така, че да улеснява облагането на масовите доходи от наем чрез нормативно признати разходи, а не чрез подробно счетоводно доказване. Това е и причината режимът при физическите лица да изглежда сравнително прост на пръв поглед. Простотата обаче е условна, защото тя важи само ако е ясно кой плаща, кой удържа и в кой срок се подава съответната декларация.
Грешките при авансово плащане
Най-честото объркване при наемодателите идва от авансовия данък. Ако наемателят е физическо лице, именно наемодателят трябва сам да изчислява, декларира и внася този данък. Законът разделя годината на тримесечия и поставя конкретни срокове. До 30 април се декларира и внася авансовият данък за първото тримесечие, до 31 юли - за второто, а до 31 октомври - за третото. За четвъртото тримесечие авансов данък не се дължи, защото то се урежда чрез годишната данъчна декларация. Именно тази особеност често се пропуска и води до грешни плащания или до излишно напрежение в края на годината.
Картината се променя съществено, когато наемателят не е обикновен гражданин, а фирма или самоосигуряващо се лице. Тогава платецът на наема удържа 10% данък при изплащането на сумата и го внася вместо наемодателя. В този режим вие не изчислявате и не превеждате сами удържаното, а получавате служебна бележка за удържания данък и сметка за изплатени суми по образец на НАП. После тези данни се вписват в годишната данъчна декларация. Това е класически пример как един и същ доход от наем може да минава през различна процедура според това кой стои от другата страна на договора.
Независимо дали наемателят е физическо лице, фирма или самоосигуряващо се лице, годишна данъчна декларация се подава винаги до 30 април на следващата година. Тук законът не оставя място за тълкуване. Има обаче и един стимул за коректните платци - 5% отстъпка от данъка. Тя може да се ползва, ако декларацията бъде подадена електронно до 31 март, ако няма просрочени публични задължения и ако данъкът бъде платен до 31 март. Максималната отстъпка е 500 лв. Това е детайл, който не бива да се подценява, защото при по-високи наеми и редовно деклариране той има съвсем реален финансов ефект.
Краткосрочните платформи и регистрацията по ДДС
Една от най-съществените разлики в практиката е между обикновения наем и краткосрочното отдаване чрез платформи като Airbnb и Booking. На много собственици им се струва, че просто заменят един наемател с много наематели за по една или две нощувки, но от гледна точка на закона това вече не е стандартен наем. То се третира като услуга по настаняване. А когато дейността попадне в тази категория, започват да действат и допълнителни задължения, които излизат извън рамката на обичайния 10-процентов налог върху наема.
При краткосрочното отдаване се дължи туристически данък по наредба на съответната община. Освен това имотът трябва да бъде регистриран в общината като място за настаняване. При достигане на оборот от 100 000 лв. за период от 12 месеца възниква и задължителна регистрация по ДДС. Това е една от най-важните граници, защото преминаването й поставя дейността в съвсем друг данъчен и административен режим. Така моделът с нощувки, който на пръв поглед изглежда по-гъвкав и по-печеливш, всъщност изисква много по-внимателно планиране и много по-добра отчетност.
Тук си струва да се отбележи и нещо друго. Българският пазар на краткосрочни наеми дълго време се развиваше в сива зона на навици и полуразбрани правила, но през последните години институциите започнаха да гледат все по-внимателно към този тип дейност. Причината е ясна - тя вече не е дребно допълнение към бюджета на домакинствата, а реален сектор, който носи приходи и подлежи на облагане със същата сериозност, както и останалите форми на стопанска активност.
Фирмената отчетност
Ситуацията е различна и когато имотът се отдава чрез фирма. Тогава доходът не се облага като такъв на физическо лице от наем, а влиза в печалбата на дружеството. Това означава подаване на декларации по ЗКПО и спазване на целия режим, който важи за фирмената дейност. Ако фирмата е регистрирана по ДДС, върху наема се начислява и ДДС. Тук вече говорим за съвсем различен свят, т.е. не за опростеното облагане с 10% след приспадане на 10% нормативни разходи, а за фирмена отчетност, корпоративно облагане и възможни задължения по линия на данъка върху добавената стойност.
Глоби за неверни данни
Наред с правилата за облагане идва и темата за санкциите, а тя съвсем не е маловажна. Законът предвижда глоба до 500 лв. при неподаване на декларация в срок и до 1000 лв. при повторно нарушение. Ако бъдат посочени неверни или непълни данни, водещи до по-нисък данък, санкцията може да достигне до 1000 лв., а при повторно нарушение - до 2000 лв. Към това се добавят и лихви при неплатени данъци, които се начисляват до момента на погасяването. Именно тук личи защо правилното деклариране не е бюрократична подробност, а въпрос на реален финансов интерес.
Има и още една практическа поука, която често се разбира твърде късно. Наемодателят обикновено гледа на имота като на стабилен актив, който носи предвидим доход. Но в очите на данъчната система той е източник на облагаем приход, който трябва да бъде проследен, изчислен и отчетен по точни правила. Колкото по-рано собственикът разбере разликата между тези две гледни точки, толкова по-малък е рискът да превърне един иначе доходен апартамент в източник на излишни санкции, лихви и административни главоболия.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
