Недвижимите имоти продължават да заема централно място в българската икономика, като през 2025 г. секторът на операциите с имоти формира 8,2% от брутната добавена стойност, а строителството осигурява близо 7,6% от заетостта в страната. Зад тези стабилни показатели и продължаващия ръст на цените обаче все по-ясно прозират сигнали за възможно прегряване на пазара. На пръв поглед жилищата в момента изглеждат по-достъпни спрямо доходите на домакинствата в сравнение с голяма част от изминалото десетилетие, тъй като възнагражденията нарастваха с по-бързи темпове от имотните цени. Въпреки това остава въпросът дали пазарните стойности не са достигнали нива, които вече се разминават с реалните икономически реалности.
Оценката на Българската народна банка за третото тримесечие на 2025 г. показва, че жилищните имоти в страната са били надценени с 13,8% - разлика, която официалният икономически модел на централната банка, отчитащ доходите, брутния вътрешен продукт на човек, ипотечните лихви, срока на заемите и инвестиционната активност, не може да обясни. В основата на това силно търсене стоят изключително изгодните условия за ипотечно кредитиране и възможността за покупка с минимален собствен капитал. Допълнителен натиск върху цените оказва и традиционната нагласа на българите да разглеждат имота като най-сигурното убежище за спестяванията си. Според проучвания близо 39% от хората у нас го определят като предпочитана инвестиция, което кара голяма част от купувачите да придобиват жилища не за живеене, а с цел съхранение и натрупване на капитал.
Тази висока надцененост обаче крие сериозни рискове при евентуална корекция на пазара. Най-уязвими са хората, закупили имот с малко собствено участие - например купувач, вложил едва 20% лични средства, би загубил половината от капитала си при спад на цените от едва 10%. В същото време потенциален спад би засегнал и домакинствата без кредити чрез т.нар. „ефект на богатството“, тъй като намалената стойност на активите кара хората да се чувстват по-бедни и да свиват потреблението си, забавяйки цялата икономика. По-ниските оценки на имотите означават и по-малко обезпечение за финансовите институции, което естествено води до по-предпазливо и затегнато кредитиране.
За да овладее тези рискове, от края на 2024 г. БНБ въведе по-строги изисквания към жилищните заеми, включващи ограничения за максималния размер на кредита спрямо стойността на имота, съотношението между дълг и доход, както и крайния срок на погасяване. Въпреки тези мерки кредитната активност остава изключително висока и към средата на 2026 г. ипотечното кредитиране продължава да бележи годишен ръст от над 26%. Това показва, че регулациите успяват да изолират най-рисковите практики, но все още не са достатъчни, за да успокоят пазарния темп.
Според икономистите трайно решение може да се постигне чрез развиване на капиталовия пазар и осигуряване на по-лесен достъп до алтернативни финансови инструменти, които да намалят зависимостта на домакинствата от имотите като единствена инвестиция. И макар експертите да не очакват повторение на пазарния срив от 2008 г., те предупреждават, че продължаващото натрупване на надцененост поставя фундаментално предизвикателство: намирането на устойчив баланс между цените, достъпността на жилищата и финансовата стабилност на страната.
