На българския пазар на земеделски имоти се наблюдава мащабна, макар и не толкова забележима промяна, която протича успоредно с тенденциите в сектора на недвижимите имоти. Докато земеделските производители и арендатори продължават да се стремят към окрупняване на високоплодородните площи от първа до трета категория в Добруджа и Тракия, друг вид терени преживяват невиждан досега подем.
Става въпрос за земи от шеста до девета категория, които обикновено са слабо плодородни, каменисти, разположени по стръмни склонове или засегнати от ерозия. Въпреки тези недостатъци те притежават качество, което ги прави все по-привлекателни – впечатляващи панорамни гледки към големи водоеми и красиви природни местности, съобщава БГНЕС.
Инвестиционният интерес към тези нискокатегорийни земи рядко има нещо общо с реалното земеделие, тъй като почвите от седма, осма и девета категория са практически негодни за конвенционално отглеждане на култури без огромни инвестиции в мелиорация, които никога не биха се възвърнали.
Вместо това, тези терени се придобиват с три основни алтернативни цели. На първо място е туризмът и рекреацията, което включва изграждане на глемпинг зони, екоселища и къмпинги, както и поставяне на преместваеми обекти като сглобяеми къщи, контейнери и каравани, чрез които гъвкаво се заобикалят тежките, скъпи и бавни процедури за масивно строителство.
Втората цел е свързана с енергийните проекти и изграждането на малки и средни фотоволтаични паркове, за които ниската категория на земята е огромно законово предимство при смяната на статута. Третият водещ мотив е чистата спекулация – купуване на изключително ниски цени с цел изчакване на промяна в Общия устройствен план (ОУП) на съответната община и последваща препродажба на двойна или тройна цена като парцел в регулация (УПИ). Брокери отчитат, че близо 45% от запитванията за извънградски имоти в момента са продиктувани именно от такива спекулативни и инвестиционни намерения, а не от желание за лично ползване.
Един от най-ярките примери през последните месеци е пазарът около язовир Пчелина. Районът, попадащ предимно в община Ковачевци, привлича огромен инвестиционен интерес, превръщайки някога пустеещи ливади и ниви от шеста до девета категория в едни от най-търсените активи в Западна България. Близостта до столицата, съчетана с уникалния релеф и водния басейн, създава перфектната буря за скок в цените, въпреки че агрономическата стойност на земята там е напълно минимална. Подобна е ситуацията и около язовирите Искър, Батак, Доспат и Кърджали.
Данните от пазара на недвижими имоти и Националния статистически институт за периода 2024–2026 г. очертават ясна картина на този феномен. Докато средната цена на нискокатегорийните земи във вътрешността на страната, без специфични дадености, варира между 200 и 350 евро на декар, същите категории земи с лице или панорама към язовир вече се търгуват на нива от 2000 до над 8000 евро за декар.
За сравнение, най-плодородната земя в Добруджа в момента се търгува средно за около 3000-5000 евро на декар, което означава, че каменистите брегове буквално изпреварват по стойност житницата на България. При парцели с потенциал за директен достъп до водата, цените често се договарят директно на квадратен метър, варирайки между 10 и 25 евро/кв.м, което е абсолютно безпрецедентно за земеделска земя у нас.
В крайна сметка, решението за всеки купувач се свежда до много внимателен предварителен анализ на местната нормативна база, защото земята край водата наистина може да е „новото злато“, но без изричната благословия на общинските регулации, тя рискува да си остане завинаги просто една камениста нива от осма категория.
