Завещанията излизат на светло, „трима свидетели” вече няма да са достатъчни, а всеки ще може да посочи човек, без чието съгласие да не продава имота си
Да научиш, че апартаментът на родителите ти вече принадлежи на непознат, че след смъртта на самотен роднина внезапно се е появило „завещание“ или че наследствената нива е станала собственост на друг човек с помощта на трима свидетели - това са сценарии, които звучат като криминален филм, но стоят зад реални разследвания и съдебни дела в България. Сега Министерството на правосъдието предлага една от най-мащабните промени от години при наследяването, завещанията, пълномощните и сделките с имоти. Идеята е проста: собственикът да разбира навреме какво се случва с имота му, а измамата да бъде спряна, преди жилището да е минало през няколко ръце. Проектът все още е на обществено обсъждане и не е действащ закон.
Една от най-опасните комбинации
Една от главните мишени на реформата са саморъчните завещания. Те са напълно законни и сами по себе си не са нещо подозрително. Човек може собственоръчно да напише волята си за това кой да получи имуществото му след неговата смърт. Проблемът е, че точно този тип завещание се съставя без нотариус и без свидетели и затова може да бъде използван при измама.
Адвокати, които работят с наследствени имоти, посочват като особено тревожен сигнал появата на саморъчно завещание в полза на човек, който няма ясна роднинска или житейска връзка с починалия. Този сценарий е характерен белег при схеми с имоти на починали самотни хора.
Новият ред предвижда повече публичност. Ако саморъчното завещание не е било лично оставено за съхранение при нотариус от самия завещател, при обявяването му нотариусът ще трябва да публикува съобщение на сайта на Нотариалната камара. Така наследници и други заинтересовани хора ще имат възможност да узнаят, че такъв документ изобщо съществува, и да реагират, ако смятат, че е фалшив или порочен.
Това е важно, защото днес човек понякога може да разбере за завещанието чак когато правата по него вече са започнали да се упражняват. Самият Върховен касационен съд неотдавна отново разгледа въпроса кога наследниците реално са могли да узнаят за едно завещание - показателно колко важен може да се окаже точно моментът на уведомяването.
Нова защита за хората в болници и домове
Особено строга защита се предлага за възрастни и болни хора. Ако човек, който се намира в болница или дом за възрастни, завещае имущество на ръководител, служител на заведението или свързано с тях лице, завещателното разпореждане ще може да бъде обявено за нищожно само на това основание. Сходна забрана се предвижда и при даренията. Изключението ще бъде за съпруг и определени близки роднини.
Причината става много по-разбираема, ако се погледнат предупрежденията на полицията. От Националната полиция посочват, че при имотните измами сред най-уязвимите са самотните възрастни хора и хората със заболявания. Схемата невинаги започва със заплаха. Понякога започва с внимание - посещения, дребни подаръци, помощ и постепенно спечелване на доверие. След това може да се стигне до пълномощно или документ, чиито реални последици човекът не разбира напълно.
Тъкмо такива случаи стоят и зад действията на държавата през последната година. През май полицията съобщи за разследване на група, заподозряна в множество измами с имоти на самотни възрастни хора в София.
Министерството на правосъдието посочва, че само Софийската районна прокуратура е работила по повече от 60 сигнала за имотни измами, като по 33 са били образувани досъдебни производства. Документните престъпления също растат - от 875 през 2020 г. до 1198 през 2022 г.
„Трима свидетели казаха, че е негов“ вече няма да стига
Може би най-трудната за разбиране част за обикновения човек е т.нар. обстоятелствена проверка. Казано съвсем просто - това е процедура, при която човек, който няма достатъчно документи за собственост, може да поиска нотариус да признае, че е придобил имота по давност.
При сегашния ред важна роля имат трима свидетели. Те трябва да дадат сведения пред нотариуса за владението върху имота. Самият закон позволява този механизъм напълно законно, защото има много реални случаи, особено със стари къщи и земи, при които собственикът няма подреден архив от документи. Но именно тук се отваря и врата за измама - когато свидетелите излъжат.
В практиката има дела, в които съдилищата впоследствие отменят или не зачитат права, признати с подобен нотариален акт. Само преди дни беше огласен случай с наследствени земи, при който съдът отмени констативен нотариален акт след спор дали един наследник действително е придобил чуждите части по давност.
Затова проектът вече не разчита само на трима души, които да кажат „да, той владее този имот от години“. Нотариусът ще трябва да събира и писмени доказателства за владението и неговата продължителност. Молителят трябва да се яви лично и да потвърди заявеното, а започването на процедурата ще бъде обявявано на сайта и на таблото на съответната община, район или кметство.
Най-интересната новост - сам си слагаш „втора ключалка“ на имота
Вероятно най-необичайната промяна е новата фигура на довереното лице. Представете си възрастен човек, който живее сам и притежава апартамент. Той е напълно дееспособен и не иска никой да управлява живота или парите му. Но се страхува, че някой може да го подведе да подпише продажба, ипотека или друг тежък договор.
По предложението той ще може доброволно да посочи човек, на когото вярва - например дъщеря, син, друг близък - и предварително да определи конкретни действия, които занапред няма да може да извършва без съгласието на този човек. Ограничението ще бъде официално вписано в регистрите и в електронния личен регистрационен картон.
Това не е поставяне под запрещение и не означава, че довереното лице получава имота или започва да решава вместо собственика. Инициативата е на самия собственик и той предварително определя за какво точно ще е необходима допълнителната защита.
На практика това прилича на втора ключалка. Единият ключ остава у собственика, но за избрани от него особено важни действия ще трябва и втори.
Нотариусът вече няма да може просто да погледне документа
По-голяма тежест пада и върху нотариусите. При разпореждане с недвижим имот те ще трябва изрично да проверяват в службата по вписванията дали човекът, който продава или прехвърля, действително има право да го направи.
Това изглежда очевидно за човек извън системата - „А нотариусът не проверява ли това и сега?“. На практика проверки съществуват, нотариусите използват Имотния регистър, регистрите за лични документи и системата „Единство“, в която се въвеждат пълномощни и оттеглянията им.
Проблемът е в старите документи, несвързаните архиви и случаите, при които една на пръв поглед редовна хартия трябва да бъде проследена назад. При стари актове понякога са необходими проверки в старите томове и по косвени белези, а дигитализацията на архивите далеч не е приключила. Образно нотариусът е своеобразен „фейс-контрол“ за съмнителните сделки, но системата има пробойни и измамните схеми постоянно се приспособяват.
Експерти по недвижими имоти дават най-простия съвет към купувачите: да приемат, че всеки имот може да крие проблем, докато документите не покажат обратното. Според тях не трябва да се купува само защото някой познат препоръчва продавача или строителя - трябва да се проверят собственост, тежести, кадастър и цялата история на имота.
Какво означава всичко това за обикновения собственик
Първото и най-важно уточнение е, че реформата още не е влязла в сила. Пакетът е предложен от Министерството на правосъдието и е в процедура на обществено обсъждане, така че част от текстовете могат да бъдат променени преди евентуалното им приемане.
Посоката обаче вече е ясна. Държавата се опитва да премести защитата по-рано - преди имотът да бъде отнет или препродаден, а не собственикът години наред да доказва в съд, че никога не е искал да се разделя с него.
За наследниците това означава по-голям шанс да научат навреме за появило се саморъчно завещание. За собствениците на стари къщи и земи - повече публичност, ако някой се опита да придобие имота им по давност. За възрастните хора - възможност сами да си поставят допълнителна защита чрез доверено лице. А за купувачите - по-голямо задължение на нотариуса да проследи правото на продавача.
Реформата няма как да премахне измамите с един закон. Част от схемите се променят веднага щом бъде затворена една вратичка. Но тя атакува точно трите механизма, които самото Министерство на правосъдието определя като най-често срещани в сигналите - неистински саморъчни завещания, обстоятелствени проверки с лъжливи свидетели и прекалено широко написани пълномощни.
