Допреди година въпросът беше колко още ще поскъпнат жилищата. Днес все повече хора питат не дали, а кога цените ще тръгнат надолу. Обявите засега продължават да изглеждат стряскащо високи, но зад тях пазарът вече се променя - сделките намаляват, купувачите се пазарят, а част от семействата заменят мечтания тристаен апартамент с по-малко жилище. Според финансиста Макс Баклаян между 2027 и 2029 г. цените могат да паднат с 20% до 30%.
Първо изчезват купувачите, после падат цените
На пръв поглед нищо драматично не се случва. В сайтовете за имоти апартаментите продължават да се предлагат на суми, които допреди няколко години биха изглеждали немислими. Истинската промяна обаче започва не от обявите, а от броя на хората, готови да платят поисканото.
През първото тримесечие на 2026 г. сделките в страната са намалели с 15,5% спрямо същия период на миналата година. През второто тримесечие спадът вече достига 17,9%. Това означава, че пазарът не просто се охлажда, а го прави все по-бързо. Броят на сделките вече е и с 12,5% под равнището от 2019 г.
Зад тези проценти стоят хиляди несъстояли се покупки. Някои хора решават да чакат, други не получават достатъчно голям кредит, а трети просто отказват да платят цена, която смятат за прекалено висока.
Спадът се вижда почти навсякъде. В София сделките са намалели с 16,7% през второто тримесечие, в Бургас - с 23,7%, а в Пловдив - с 6,7%. Това показва, че не става дума за проблем на един град или квартал, а за общо отдръпване на купувачите.
Просто казано, продавачът още може да иска 250 000 евро, но ако месеци наред никой не ги дава, тази цена постепенно губи смисъл. Първо се удължава времето за продажба, после започват отстъпките и едва накрая по-ниските суми се появяват официално в обявите.
Затова обикновеният човек често разбира със закъснение, че пазарът се е обърнал. Видимият ценови спад е последната стъпка, а преди него идват празните огледи, оттеглените оферти и все по-дългото чакане за купувач.
Цената в интернет вече не е цената на сделката
През 2026 г. вероятно няма да видим масово зачеркнати суми по обявите. Много собственици продължават да вярват, че имотът им струва толкова, колкото съседът е получил преди година. Купувачите обаче вече са по-предпазливи и все по-често настояват за намаление.
Според Макс Баклаян при около 54% от сделките през последните шест месеца продавачът е отстъпил между 2% и 10% от първоначално поисканата цена. Анализът на брокерската компания „Имотека“ също показва връщане на пазарлъка - около 40% от покупките от началото на годината са станали след намаление, най-често между 5000 и 10 000 евро.
Да вземем прост пример. Жилище е обявено за 200 000 евро, но след два месеца без сериозен купувач собственикът се съгласява на 185 000 евро. В интернет пазарът изглежда непроменен, защото обявата още показва старата цена. В нотариалния акт обаче вече има реално поевтиняване със 7,5%.
Към договорената цена купувачът трябва да прибави местен данък, нотариални такси, комисиона, ремонт и обзавеждане. Така имот за 185 000 евро може лесно да изисква общ бюджет над 200 000 евро, което допълнително охлажда ентусиазма.
Най-силно натискът се усеща при жилищата за обикновените семейства. Средната цена на тристаен апартамент в София вече надхвърля 250 000 евро, докато двустайният струва около 170 000 евро. Разликата от 80 000 евро кара много домакинства да се откажат от допълнителната стая и да изберат по-малък кредит.
Според изпълнителния директор на „Имотека“ Гергана Заркова краят на 2025 г. и първата половина на 2026 г. са донесли „разум и отрезвяване“. Хора, които преди са купували почти без спестявания, вече пресмятат по-внимателно месечната вноска, самоучастието, ремонта и парите, които ще им останат за непредвидени разходи.
Промяната е важна, защото именно масовият купувач определя посоката на пазара. Луксозните жилища могат да се продават на богати клиенти и при несигурност, но средният сегмент зависи от заплатите, семейния бюджет и готовността на банките да отпускат кредити.
Евтините ипотеки още крепят пазара
Имотите остават скъпи до голяма степен благодарение на банковите кредити. Докато общият брой сделки намалява с близо 18%, покупките с ипотека се увеличават с 5,5%.
В София делът на сделките, финансирани с кредит, достига приблизително 74% при около 60% година по-рано. Това означава, че три от всеки четири покупки в столицата вече зависят от банката. В Пловдив вписаните ипотеки също са се увеличили с 13,8%.
Това е като маса, която се държи на един все по-важен крак. Докато лихвите са ниски и банките отпускат големи кредити, цените могат да останат високи. Но ако заемите поскъпнат, условията се затегнат или доходите престанат да догонват цените, много купувачи просто ще отпаднат.
Дори малка промяна на лихвата може да се усеща силно при кредит за 25 или 30 години. Семейство, което днес плаща поносима вноска, може да се окаже под натиск, ако месечният разход нарасне едновременно с цените на храната, тока и услугите.
Проблемът вече не е липсата на желание за собствен дом, а невъзможността той да бъде платен. Младо семейство може да има добри доходи, но при цена от 250 000 евро трябва да осигури значително самоучастие и да поеме голяма месечна вноска за десетилетия.
Баклаян смята, че част от бъдещото търсене е било изразходвано предварително през 2024 и 2025 г. Много хора са побързали да купят от страх, че след приемането на еврото жилищата ще поскъпнат още. Така на пазара днес остават по-малко подготвени купувачи.
Това обяснява на пръв поглед странната картина, че ипотеките растат, а сделките намаляват. Купуват главно хората, които все още отговарят на банковите изисквания, докато останалите се оттеглят и чакат по-добра цена или по-сигурен момент.
Строят все повече, продават все по-трудно
Докато купувачите намаляват, строителството продължава да расте с огромни темпове. В София броят на започнатите нови жилища е скочил със 187%, а разгънатата им площ с близо 140%. В Бургас увеличението на новите жилища е 115%.
В същото време в България има близо 1,6 млн. необитавани жилища - почти 39% от целия жилищен фонд. Това не означава, че всеки празен селски дом може да реши жилищния проблем в София, Варна или Пловдив. Показва обаче огромното разминаване между броя на имотите и възможността хората действително да живеят в тях.
Част от празните жилища са в обезлюдени райони, други са наследствени и не се продават, а трети са купени само като средство за съхранение на пари. Затова големият им брой не води автоматично до евтини апартаменти там, където има работа, училища и удобен транспорт.
Новите строежи могат да се превърнат в капан за инвеститорите. Докато продажбите вървят, предприемачът финансира следващите етапи и обслужва кредитите си. Ако купувачите изчезнат, а сградата трябва да бъде довършена, може да се наложат сериозни отстъпки.
Строителните компании обаче също са притиснати. Между 2015 и 2025 г. разходите в жилищното строителство у нас са нараснали със 166% при средно около 48% за Европейския съюз. Инвеститорите се оказват между скъпите материали и труд от едната страна и купувачите, които вече не могат да плащат повече, от другата.
Колкото по-дълго продължава това притискане, толкова по-вероятно е някои компании да предпочетат по-малка печалба пред непродадени апартаменти и растящи лихви.
Първите по-сериозни намаления вероятно няма да се появят едновременно навсякъде. Най-уязвими ще бъдат проектите в райони с прекалено много ново строителство, неудобна инфраструктура или цени, които значително надхвърлят възможностите на местните купувачи.
Кога може да започне истинското поевтиняване
Прогнозата на Макс Баклаян е, че през 2026 г. сделките ще продължат да намаляват, но офертните цени ще останат сравнително високи. Истинската промяна може да се види от 2027 г., когато част от продавачите вече няма да могат да чакат.
Според финансиста между 2027 и 2029 г. жилищата могат да поевтинеят номинално с 20% до 30%. До 2030 г. той очаква спад от около 25%, към който трябва да се прибави и загубата от инфлацията.
„Номинално“ означава това, което виждаме на етикета. Ако апартамент днес струва 200 000 евро и поевтинее с 25%, цената му ще стане 150 000 евро. „Реално“ означава какво могат да купят тези пари след няколко години. Ако през това време всичко останало е поскъпнало, загубата за собственика ще е по-голяма от видимите 50 000 евро.
За човек, който купува дом за дългосрочно живеене, подобна промяна няма непременно да бъде катастрофа. Той ще продължи да има жилище. По-силно засегнати могат да бъдат хората, които са купили на върха на пазара с голям кредит и с очакването бързо да препродадат на печалба.
Баклаян предупреждава, че имотът не трябва да се разглежда единствено като касичка. Домът има стойност, защото в него се живее, но покупката на всяка цена не гарантира печалба. Според него жилищата трябва отново да станат достъпни за младите семейства, а сегашният пазар е достигнал равнища, които масовият купувач трудно може да понесе.
