Пазарът на жилищни имоти в България показва ясно изразени признаци на забавяне през последните три до четири месеца. Това заяви икономистът проф. Красимир Петров в подкаста "Квадратни метри“, като подчерта, че спадът в броя на сделките е сериозен и вече осезаем за участниците в сектора.
. В провинцията брокери съобщават за намаление на сделките между два и три пъти, докато в София понижението варира между 20 и 30 процента, а на места достига и 40 процента. Според него това не е типично сезонно забавяне, каквото обикновено се наблюдава през зимните месеци, а сигнал за по-дълбок структурен проблем.
По отношение на цените проф. Петров говори за достигане на т.нар. плато – фаза на задържане без съществен ръст. Той обаче подчертава, че подобни плато периоди в рамките на имотните балони са временни и краткосрочни.
Исторически погледнато, един имотен балон продължава средно между четири и седем години, като предходният в България се разви в периода 2003–2008 г. След пика обикновено следва кратък период на застой от няколко месеца, след което започва постепенно понижение на цените. Първоначално спадът е умерен, но с времето се ускорява и може да продължи четири до шест години. Подобен сценарий вече се е разиграл след кризата от 2008 г., когато цените намаляваха пет поредни години, а дъното на цикъла съвпадна с фалита на Корпоративна търговска банка, който внесе допълнителна несигурност в икономиката.
Според икономиста в настоящия момент започват да се проявяват класическите механизми на обръщане на цикъла. Част от продавачите вече свалят цените, други се изтеглят от пазара, а задлъжнели собственици са принудени да продават по-агресивно. Допълнителен фактор са инвеститорите, закупили имоти преди години и реализирали значителна капиталова печалба. Те могат да си позволят намаления и въпреки това да излязат на сериозна печалба, което усилва натиска върху ценовите нива.
Проф. Петров поставя под съмнение и широко разпространената теза, че чуждестранни купувачи ще поддържат българския пазар. Подобни очаквания съществуваха и в периода преди членството на страната в ЕС, когато се прогнозираше масов интерес от западноевропейци. Макар да имаше покупки от британски граждани в курортни зони, масово изкупуване не се случи. По думите му икономическите инвеститори действат в очакване на събития, а не след тяхното реализиране.
В същото време се наблюдава тенденция българи да пренасочват капитала си към имоти в чужбина, особено в Гърция, Италия и Франция. Според него част от причината е, че цените в България вече догонват или дори надхвърлят определени европейски равнища, което кара купувачите да търсят алтернативи.
По отношение на сегментите на пазара икономистът смята, че първоначално най-силно се засяга средният клас имоти. При задълбочаване на икономическата криза обаче най-големи процентни спадове често се наблюдават при луксозните жилища. Той оспорва мита, че топ локациите са напълно защитени, като припомня, че при предходния цикъл голяма част от строителните компании в България и в чужбина фалират. Когато бизнесът изпитва ликвидни затруднения, именно скъпите активи често се разпродават с най-големи отстъпки.
"Огромна част от бизнесмените, купували скъпите имоти, закъсват тежко и започват да продават агресивно, тъй като са затънали в дългове. Съответно много често най-скъпите имоти в топ локации падат най-много в процентно изражение. Това е един от митовете, които не се разбират, тъй като хората смятат, че богатите винаги ще имат пари, за да купуват и цената ще стои. Богатите, които имат пари и възможност да купуват обаче не са идиоти. Те са хищни акули, които искат да купят по възможност на половин цена и често пъти в процентно изражение цените на най-скъпите имоти падат с най-много.", казва той
Несигурност съществува и по отношение на лихвената среда. Според проф. Петров не е реалистично да се очаква, че настоящите ниски лихви ще се задържат трайно, особено в контекста на изравняване с европейските регулации и пазари. При евентуална ликвидна криза банките могат да повишат както лихвите по кредитите, така и тези по депозитите, за да привлекат ресурс. Той припомня нивата от периода 2010–2011 г., когато ипотечните лихви достигаха двуцифрени стойности.
Според официалните данни на Българска народна банка кредитната задлъжнялост е нараснала значително през последната година. Икономистът твърди, че увеличението на депозитите в банковата система е функция именно на растящото кредитиране, а не на повишени спестявания. Той предупреждава, че при определен процент затруднени кредитополучатели пазарът може да навлезе в ускорена низходяща фаза, тъй като дори сравнително малък дял проблемни длъжници е достатъчен, за да се наруши равновесието.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
