Първи признаци на охлаждане на жилищния пазар в София се появяват след две години на мощна ценова еуфория, показват данни на Bulgarian properties. През първото тримесечие на 2026 г. средната цена на реално сключените сделки в столицата е 2680 евро на квадратен метър при 2790 евро в края на 2025 г.
Въпреки този лек спад годишното поскъпване остава много високо - около 29%, след като през първото тримесечие на миналата година средната цена е била 2080 евро на квадрат. Пазарът вече показва по-малко сделки, по-бавен ръст на цените, повече предлагане и по-чувствителни към цените купувачи.
Охлаждане след силния ценови скок
Според брокерите промяната е започнала още в края на 2025 г., когато е отчетено първо свиване на обема от сделки. Тогава обаче по-слабата активност е вървяла заедно със ускорено поскъпване преди влизането в еврозоната, което е поддържало усещането за напрежение и бързане на пазара.
"Пазарът се промени още в края на 2025 г., когато се усетиха първите признаци на спадащ обем от сделки, но тогава той беше в комбинация със ускорен растеж на цените преди влизането в еврозоната. През първите месеци на 2026 г., освен на спад в броя на сделките, ставаме свидетели на забавяне на темпа на нарастване на цените и увеличение на предлагането", коментира изпълнителният директор на Bulgarian properties Полина Стойкова.
Данните на Агенцията по вписванията потвърждават по-слабата активност. През първото тримесечие в София са вписани 7529 сделки, което е с 12,3% по-малко спрямо същия период на миналата година.
Жилищата стават все по-трудно достъпни
Бързото поскъпване през второто полугодие на 2025 г. е изпреварило ръста на доходите и е влошило достъпността на жилищата. Коефициентът на достъпност, изчисляван от Bulgarian properties, вече достига 1,4 през първото тримесечие на 2026 г. Той показва колко средни заплати са нужни за покупката на един квадратен метър жилищна площ в София.
Подобни нива са били характерни за периода 2017-2018 г., но разликата е, че въпреки сегашния спад обемът на сделките остава по-голям. Това означава, че пазарът не е блокирал, но купувачите вече подбират много по-внимателно, особено когато цените в даден квартал са се отдалечили от възможностите им.
"Пазарът ясно показва, че купувачите са склонни да закупят там, където има налично предлагане, особено на ново строителство, но те са вече и много чувствителни към цените. Доскоро масово закупувани квартали като "Малинова долина" и други райони с активно ново строителство забавиха темпове заради значително поскъпване", отбелязват от Bulgarian properties.
Купувачите се връщат към старите силни квартали
Увеличеното предлагане отваря повече възможности за сделки в утвърдени и традиционно търсени райони на София. Сред тях са "Лозенец", "Изток", "Стрелбище", "Бели брези", "Красно село" и други квартали, които запазват интереса на купувачите заради локацията, инфраструктурата и по-ясната градска среда.
Новото строителство обаче продължава да доминира. Около 70% от всички сделки са с апартаменти в новостроящи се сгради, което показва, че купувачите все още търсят модерни имоти, но вече сравняват по-внимателно цена, етап на строителство, локация и качество.
На вторичния пазар картината е по-разнородна - стари тухлени жилища, панелни апартаменти, напълно обзаведени имоти и нови жилища, купени преди години с цел препродажба. Именно там купувачите все по-често успяват да договорят отстъпки, които според Bulgarian properties достигат 3-5%.
Семейните жилища излизат напред
Брокерите отчитат и промяна в профила на по-активните купувачи. През тази година по-силно присъствие на пазара имат хората, които търсят тристайни семейни жилища, докато купувачите на двустайни апартаменти са по-предпазливи.
Тази тенденция подсказва, че част от търсенето вече е водено не толкова от инвестиционен импулс, колкото от реална нужда от по-голям дом. При високите цени обаче решението за покупка става по-трудно, а изборът на имот - по-бавен и по-прецизен.
Селищата около София печелят все повече интерес
Една от най-ясните тенденции през 2026 г. е засиленото търсене в населените места около столицата. По-ниските цени, по-голямата жилищна площ и по-спокойната среда превръщат периферията в реална алтернатива за хората, които не могат или не искат да плащат все по-високите цени в София.
Купувачите вече приемат ежедневното пътуване на разстояние до 30-40 километра, ако срещу това получат повече пространство и по-добро качество на живот. Активно се търсят парцели, къщи в селата около София и затворени апартаментни комплекси.
Пазарът върви към по-трезва нормализация
Очакванията на брокерите са активността да се запази до края на годината, но на по-ниски и по-устойчиви нива. Новите проекти, ниските лихви по ипотеките и растящите доходи ще продължат да подкрепят пазара, но войните, геополитическото напрежение и инфлационният натиск ще държат купувачите по-внимателни.
Прогнозите са цените на жилищата да продължат да растат, но с по-бавен темп - до 10% до края на годината. Това означава, че рязката еуфория от последните две години вероятно ще бъде заменена от по-нормален пазар, в който качеството, локацията и реалната цена ще тежат много повече.
За купувачите с готови средства 2026 г. може да отвори по-добри възможности за избор между повече имоти и локации. Продавачите обаче ще трябва да се съобразяват по-внимателно с пазарните нива и със завишените изисквания към представянето на имотите.
След присъединяването към еврозоната се наблюдава и умерено увеличение на интереса от чуждестранни купувачи. Според брокерите това може да внесе нов оптимизъм, но вече на пазар, който започва да излиза от фазата на безусловно поскъпване.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
