Мнозина описват настоящата трансформация на пазара на недвижими имоти като "имотен апокалипсис". Краят на паническото купуване "на зелено", забавянето на продажбите и увеличаващото се предлагане притесняват участниците, свикнали с годините на непрекъснат ръст. Всяка промяна на пазара обаче създава и възможности за хората, които успеят да се адаптират.
Това коментира пловдивският брокер на недвижими имоти и собственик на агенция Мирослав Язов. Според него през последните дни прогнозите за предстоящ срив са се превърнали в една от най-популярните теми в социалните мрежи.
Последните дни не мисля, че има някой, особено инфлуенсър, който да не даде някаква уникална мрачна прогноза за пазара на недвижими имоти. Имотният апокалипсис е тук, брокерският апокалипсис е тук и всичко приключи. Това е доста гореща тема, популярна за кликбейт, трупане на лайкове и гледания
коментира Мирослав Язов
Според него по-важният въпрос е не дали пазарът се променя, а как купувачите, продавачите и брокерите ще реагират на новата ситуация.
Язов отхвърля крайните прогнози, че пазарът може практически да замръзне. Той припомня ситуацията през 2011 година, когато недвижимите имоти бяха близо до дъното след световната финансова криза.
"Сделки с недвижими имоти винаги ще има. През 2011 година, когато беше абсолютно дъно на пазара, в Пловдив имаше близо 9000 сделки с недвижими имоти. Аз продавах тогава на цени, много сходни с някои от цените, на които продаваме в момента“, посочва брокерът.
По думите му дори при сериозен спад на активността пазарът няма да изчезне. Ще се променят обаче условията, при които се сключват сделките.
Най-съществената промяна според Язов е в баланса между купувачи и продавачи. След години, в които търсенето беше изключително силно и качествените имоти понякога се продаваха почти веднага, сега купувачите получават повече пространство за преговори.
Купувачите вече са в силна позиция. Те налагат правилата, могат да искат отстъпки, могат да искат допълнения. Искайте си!
съветва Язов
Според брокера все повече собственици и инвеститори са склонни да водят реални преговори за цената и условията по сделката.
Това обаче не означава, че купувачите трябва да очакват безкрайно поевтиняване.
Язов припомня случаи на хора, които в продължение на години са чакали цените да паднат още, но в крайна сметка са пропуснали подходящия момент за покупка.
"Някои твърдят много - седят и изчакват: "Ще паднат още, ще паднат още“. И така изпуснаха шест-седем години, а цените стигнаха още по-високо“, казва той.
Затова според него при покупка на жилище за собствено ползване водеща трябва да бъде личната сметка - дали имотът отговаря на нуждите и дали купувачът може да си го позволи.
При инвестиционна покупка с цел последваща препродажба ситуацията е различна. Там трябва внимателно да се преценят входната цена, разходите по сделката, бъдещото развитие на пазара и срокът, за който инвестицията може да донесе печалба.
Променената ситуация е по-неприятна за продавачите. Периодът, в който собственикът можеше просто да обяви желаната цена и да чака купувач, постепенно остава назад.
"Не сте в добра позиция. Ще трябва някакви компромиси да се направят“, предупреждава Язов.
Това невинаги означава задължително намаляване на цената. Според него продавачите могат да инвестират в по-добро представяне на имота, освежаване, обзавеждане, професионално видео, виртуални огледи и по-активна реклама.
Причината е увеличаващата се конкуренция между офертите. По данни, цитирани от брокера, предложенията за продажба са се увеличили с около 2% през последните три месеца.
Повече имоти на пазара означават по-голям избор за купувача и съответно по-трудна продажба за собственика.
Ако продавачът не желае да отстъпи от определена цена, може да се наложи да чака значително по-дълго.
"Ще трябва да вложите малко повече пари в реклама, да се настроите за повече огледи и повече преговори. Ако сте решили да получите точно определена цена, може да се наложи да дадете имота под наем или да го "замразите“ за една-две години, докато се намери подходящ купувач“, обяснява Язов.
Промяната на пазара ще засегне сериозно и посредниците. Според Язов времената на лесните сделки поставят някои брокери в ситуация, в която вече трябва да доказват реалната стойност на услугата си.
Брокерите на недвижими имоти ще трябва да свалят розовите очила и да спрат да обясняват глупости как пазарът върви само нагоре.
заявява още Язов
Брокерът припомня, че след предишния голям спад са били необходими години, за да се възстанови пазарът.
"Предишния път му отне осем години, за да се върне пак нагоре. И бяха осем години мъка, в които 80% от участниците на пазара под формата на брокери отпаднаха от него“, твърди Язов.
Според него при сегашните условия посредниците ще трябва да инвестират повече в квалификация, маркетинг и обслужване и да изграждат по-дългосрочни отношения с клиентите.
"Ще трябва наистина да си заслужите парите. Ще трябва да покажете, че има смисъл от вас. Да вдигнете квалификацията, да обръщате повече внимание на клиента, да имате повече търпение с него, да изграждате по-дълготрайни връзки. Истинска брокерска професия. Сега е моментът да се проявите“, казва той.
По думите му вече няма да е достатъчно брокерът да публикува обява и да чака телефонът да звънне.
"Брокерът е активната страна. Трябва нещо да направи по въпроса“, подчертава Язов.
По думите му броят на сделките е намалял с около 7% спрямо рекордните нива от миналата година и е възможно спадът да продължи.
Това обаче не означава "апокалипсис“, а преминаване към различна фаза на пазара.
Високите цени на имотите означават и по-голям номинален размер на брокерските комисиони. Язов дава пример с имот, който преди години е струвал 50-55 хил. евро, а днес подобен може да достигне около 100 хил. евро. При стандартна комисиона от 3% възнаграждението съответно е значително по-високо.
Затова според него брокерите трябва да използват част от тези приходи, за да подобряват услугата си.
Изводът на Язов е, че пазарът действително се променя, но това само по себе си не е нито катастрофа, нито гаранция за лесна печалба. Купувачите получават повече възможности за преговори, продавачите трябва да се конкурират по-активно, а брокерите ще трябва отново да доказват защо клиентът има нужда от тях.
"Пазарът върви нагоре, надолу, наляво, надясно. Въпросът е вие какво можете да спечелите от тази работа, а не само да седите отстрани“, обобщава пловдивският брокер.
