От 15 януари режимът за достъп до нотариални актове в България се променя съществено. След години, в които всеки можеше да поиска препис от чужд имотен документ, държавата въвежда филтър, основан на „правен интерес“. Аргументът е борба с имотните измами и злоупотребите с лични данни, но промяната поставя и трудни въпроси за прозрачността, контрола и защитата на добросъвестните граждани.
Новият режим от 15 януари
С промените в Правилника за вписванията се прекратява досегашната практика свободно да се издават преписи от нотариални актове на трети лица. Досега беше достатъчно формално заявление и платена такса, за да се сдобиете с копие от документ, удостоверяващ собствеността на друг човек. Новият режим въвежда изискване за доказване на правен интерес, като съдията по вписванията ще решава дали заявителят има основание да получи съответния документ.
Това означава, че вече няма автоматично издаване на преписи. Всеки гражданин, който твърди, че има причина да се запознае с нотариалния акт на съсед, длъжник, продавач или друго лице, ще трябва да аргументира искането си писмено. Преценката не е механична, а индивидуална, което според мотивите на промените трябва да спре масовото и често необяснимо търсене на имотни документи.
В същото време законодателят изрично запазва служебния достъп за професионалните участници в системата. Нотариуси, адвокати, съдебни изпълнители и държавни органи продължават да работят с нотариални актове без допълнителни ограничения, тъй като това е част от законовите им функции. Идеята е, че именно тези професии са подложени на професионална и дисциплинарна отговорност и не използват документите произволно.
Към пакета от мерки се добавя и анонс за нова електронна услуга, планирана за пролетта. Тя трябва да позволява на собствениците да получават уведомление чрез есемес, когато бъде направена справка за техен имот или бъде поискан препис от нотариалния им акт. Това се представя като механизъм за ранно предупреждение, който да даде време за реакция при съмнителна активност.
Измамите като основен аргумент
Официалната причина за промените е ръстът на имотните измами и злоупотребите с чувствителни данни. В нотариалните актове се съдържат не само данни за имота, но и лична информация за собствениците, цени на сделки, начин на придобиване и други детайли, които могат да бъдат използвани злонамерено. Според институциите свободният достъп е улеснявал създаването на фалшиви схеми и натиск върху уязвими собственици.
През последните месеци в медиите нееднократно се появяваха случаи на възрастни хора или наследници, които разбират твърде късно, че около имота им е имало подозрителна активност. Изваждането на преписи от актове е използвано като първа стъпка за подправяне на документи, за подвеждане на банки или за упражняване на психологически натиск. Именно тези примери се сочат като доказателство, че системата се нуждае от защита.
Държавата изтъква и аргумента за личните данни. След въвеждането на европейските правила за защита на данните става все по-трудно да се оправдае свободното разпространение на документи, съдържащи ЕГН, адреси и финансови параметри. Новият режим се представя като опит да се съчетаят публичността на имотния регистър с по-висока степен на лична сигурност.
Критиците обаче напомнят, че измамите често се извършват именно с участието или пропуските на професионалисти, а не от случайни граждани, поискали препис. Според тях ограничаването на достъпа само по себе си не решава проблема, ако няма ефективен контрол и санкции там, където наистина се случват злоупотребите.
Последиците за гражданите и бизнеса
За обикновения гражданин новият режим означава повече формалности и по-малка предвидимост. Дали дадено искане ще бъде уважено вече зависи от преценката на съдията по вписванията, което създава усещане за субективност. Хора, които проверяват имот преди покупка, съседи в спор за граници или наследници, опитващи се да изяснят собственост, може да се окажат в ситуация на отказ или забавяне.
Бизнесът с имоти също ще трябва да се адаптира. Макар брокерите да не са сред лицата със служебен достъп, досега те често работеха с преписи, за да проверяват историята на имотите. Сега тази практика ще изисква посредничеството на адвокат или нотариус, което увеличава разходите и удължава сроковете. За едни това е нормална цена за сигурност, за други е спирачка пред динамиката на пазара.
От друга страна, новият ред може да има и дисциплиниращ ефект. Фактът, че всяко искане се регистрира и подлежи на преценка, вероятно ще намали масовото и безцелно „ровене“ в чужди имоти. В комбинация с бъдещото уведомяване на собствениците това може да създаде усещане за контрол и проследимост, което досега липсваше.
Въпросът е дали тази система ще бъде достатъчно бърза и ясна, за да не се превърне в административна пречка. Ако процедурите се окажат тромави и нееднакви в различните служби, рискът е добросъвестните граждани да бъдат затруднени повече от потенциалните измамници.
Прозрачност срещу защита - къде минава границата
Най-острият дебат около промените е свързан с прозрачността. Имотният регистър традиционно се възприема като публичен инструмент, който позволява контрол върху собствеността и сделките. Ограничаването на достъпа до самите нотариални актове поражда страхове, че общественият контрол ще отслабне, а журналистически разследвания ще станат по-трудни.
Поддръжниците на новия режим твърдят, че публичността не изчезва, а просто се пренасочва. Справките за имоти остават възможни, но без автоматичен достъп до пълния текст на актовете. Според тази логика гражданинът трябва да знае кой е собственик и какъв е правният статут, но не непременно да разполага с целия документ.
Противниците обаче виждат риск от затваряне на системата. Те напомнят, че именно свободният достъп е позволявал да се разкриват съмнителни сделки, конфликт на интереси и необясними трансфери на собственост. Ограниченията според тях трябва да бъдат изключение, а не правило, и да са ясно дефинирани, за да не зависят от субективна преценка.
Така дебатът се свежда до въпроса каква публичност е достатъчна. Дали сигурността оправдава по-малко прозрачност или пък без прозрачност сигурността е илюзия, е дилема, която тепърва ще се решава на практика.
Моделите в рамките на ЕС
Ситуацията в Европа показва, че няма единен модел за достъп до имотни документи. В някои държави регистрите са силно публични, в други достъпът до конкретни документи е ограничен и обвързан с доказване на легитимен интерес. Общото между тях е стремежът да се съчетаят публичността и защитата на личните данни.
Германия е често посочван пример за строг режим. Там достъпът до поземления регистър не е свободен и се разрешава само при доказан легитимен интерес, като преценката се прави от съда по местонахождение. Това се възприема като нормална част от правната система и рядко поражда обществено недоволство.
Във Франция информацията за имотите се получава чрез официална процедура към компетентната служба, а не чрез свободно търсене на документи. Моделът е институционален и централизира контрола върху достъпа. В други държави, като Полша например, публичността е по-широка и всеки може да се запознае с имотните книги, включително онлайн, стига да разполага с необходимите идентификатори.
Има и смесени модели, при които базовата информация е публична, а достъпът до пълното досие на имота е ограничен. Общото между повечето системи е, че принципът на легитимния интерес е широко използван и не се възприема като нещо извънредно. В този смисъл българската промяна не е изолирана, а по-скоро опит да се приближи към практики, които вече съществуват в различни варианти из Европа.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
