В София апартамент, който на пазара струва 300 хиляди евро, се облага като такъв за едва 60-70 хиляди
Имотният данък у нас отдавна е обект на спорове за това дали е справедлив, дали е достатъчен и доколко отразява реалността на един бързо растящ пазар. В България той традиционно се възприема като стабилен източник на приходи за общините, но на практика се оказва все по-неефективен и изкривен.
Доклад на Световната банка за състоянието на местните финанси постави отново темата в центъра на публичния дебат, като ясно заяви, че системата е остаряла, нужни са реформи и времето за тях е сега.
Препоръката, която България вече не може да игнорира
Световната банка отправи едно от най-ясните си послания към българската държава и общините през последните години. Данъкът върху недвижимите имоти трябва да бъде повишен. В доклада „Преосмисляне на общинските финанси: Преглед на публичните финанси на поднационално ниво в България“ международната институция поставя акцент върху нуждата от актуализация на остарелите оценки, които от години не отразяват пазарната реалност.
Препоръката не е пожелателна. Световната банка определя срок между 12 и 18 месеца за актуализация на данъчната база. Според анализа именно липсата на индексиране и автоматичен механизъм за осъвременяване на стойностите е една от причините общините да не могат да разчитат на предвидими собствени приходи. Вместо да имат стабилен ресурс за развитие, те са силно зависими от трансфери от държавния бюджет.
Данъкът, който на теория е сред най-устойчивите и предвидими източници на финансиране за местната власт, у нас е превърнат в символ на изоставане. Пазарът на имоти е сред най-динамичните сектори, но данъчната система го третира все едно е замръзнал във времето. Затова реформата, която Световната банка настоява да бъде проведена, е не просто технически въпрос, а ключово условие за по-справедлива и устойчива финансова политика.
Колко далеч сме от пазарните реалности?
Фактите зад тревожната картина са категорични. През 2023 г. от имотен данък в страната са събрани около 400 милиона лева. Това представлява едва 0,22% от брутния вътрешен продукт. За сравнение през 2014 г. делът е бил 0,32%. Средно това означава около 62 лева на човек, но зад тази средна стойност се крият драматични разлики.
Несебър е шампион по приходи. Там данъкът носи около 502 лева на човек, благодарение на огромния интерес към ваканционни имоти и апартаменти за отдаване под наем. В другия край на скалата стои Сатовча, където сумата пада под 4 лева. Подобни контрасти показват колко неравномерна е събираемостта и колко несправедливо е разпределена данъчната тежест.
Причината е във формулата за облагане. Тя включва базова стойност на квадратен метър и редица коефициенти - за зона, инфраструктура, характеристика на имота, етажност и износване. Звучи като внимателно изчисление, но проблемът е, че тези параметри не са променяни от 2009 г. Така пазарът се е развил многократно, а данъчната основа е останала същата.
София е показателен пример. В столицата данъчните оценки са средно 3,5 до 4,5 пъти по-ниски от реалните цени. В най-търсените квартали разликата достига дори шест пъти. Това означава, че апартамент, който на пазара струва 300 хиляди евро, се облага като такъв за едва 60-70 хиляди. Сходна ситуация се наблюдава в Пловдив, Бургас и Варна, както и в редица морски общини, където интересът към ваканционни имоти расте стремглаво.
Тези изкривявания водят до парадокс. Две почти еднакви жилища могат да плащат коренно различни данъци само защото се намират в зони, определени преди повече от десетилетие, или защото оценъчните коефициенти не са актуализирани. Това подкопава легитимността на системата и създава усещане за несправедливост.
Универсалните облекчения са удобни, но несправедливи
Към проблемите на остарелите оценки се добавя и друг сериозен въпрос - прекалено широките универсални преференции. Законът предвижда 50% намаление за основно жилище, както и пълно освобождаване при ниска данъчна оценка. На пръв поглед тези мерки изглеждат социално справедливи, но те не правят разлика между домакинствата с високи и ниски доходи. Така еднаква отстъпка получава и пенсионер в малък апартамент, и заможно семейство в луксозно жилище.
Анализите показват, че заради тези универсални намаления близо една трета от потенциалните приходи изобщо не стигат до общините. Това означава, че ресурс, който би могъл да финансира инфраструктура, социални услуги или културни проекти, се губи. Допълнително проблемите в регистрите и слабата събираемост правят системата още по-неефективна.
През последното десетилетие делът на собствените приходи на общините спада драстично - от около 40% до 25%. Това ги прави все по-зависими от държавния бюджет, което от своя страна ограничава тяхната финансова автономия.
Експертите настояват тези облекчения да станат целеви, насочени само към домакинства с ниски доходи. Това може да стане чрез ваучери или директно субсидирани намаления за хората под прага на бедността. Така социалната защита ще бъде запазена, но няма да подкопава актуализираните оценки.
Конкретни стъпки към модернизация
Световната банка предлага ясен план за действие. Първата стъпка е актуализиране на данъчната основа в рамките на 12 до 18 месеца. Това включва еднократно увеличаване на базовите стойности и ново зониране на градовете според настоящата инфраструктура, търсене и качество на средата.
Следващата стъпка е въвеждането на автоматично индексиране. Чрез индекс на цените на жилищата данъчната база ще се актуализира ежегодно. Така ще се избегнат шоковите скокове на всеки десет години и ще се осигури предвидимост както за гражданите, така и за общините.
Универсалните преференции трябва да бъдат заменени от целеви облекчения. Това ще позволи социална защита за уязвимите групи, без да се губят значителни приходи от всички останали.
Не по-малко важна е модернизацията на администрирането. Нужно е синхронизиране на кадастъра, имотния регистър и ЕСГРАОН, премахване на дублирани записи и въвеждане на електронни известия и плащания. Системата трябва да стане по-лесна за гражданите, но и по-ефективна за държавата.
Като добра практика се препоръчва и постепенно въвеждане на промените. Това може да стане например чрез временни горни граници за увеличението на данъка в чувствителни общини и активна комуникация с гражданите. По този начин реформата ще бъде по-лесно приета социално и политически.
Европейският контекст и бъдещето на реформата
В европейски контекст България е сред страните с най-нисък дял на приходите от имотен данък, споменатите по-горе около 0,22% от БВП. За сравнение, средното равнище в ЕС е около 1,9%. В места като Франция, Гърция и скандинавските държави този данък е не просто източник на приходи, а основен инструмент за справедливо разпределение на тежестта.
Освен това българските общини са изключително зависими от държавни трансфери. 69% от финансирането им идва от централния бюджет. Това е значително над средното за ЕС и ограничава възможностите им за самостоятелна политика.
Предстоящото въвеждане на еврото, планирано за 1 януари 2026 г., поставя реформата в още по-широк контекст. Влизането в еврозоната означава по-голяма прозрачност и интеграция, което прави модернизирането на местните финанси не само вътрешен, но и европейски приоритет.
Дългосрочната цел е преминаване към система на пазарни оценки, която да бъде обективна и редовно актуализирана. Това може да започне пилотно в един или два големи града, с редовни доклади за точността на оценките. При редовна преоценка на всеки две-три години системата ще осигури повече справедливост – сходни имоти ще плащат сходни данъци, а общините ще имат предвидими приходи.
Експертите подчертават, че реформата не означава „повече данъци на всяка цена“. Тя цели изграждането на по-прозрачна и устойчива система, която следва логиката на пазара и създава предвидимост. Това е единственият път към финансова стабилност на местните власти и по-справедливо разпределение на тежестта върху гражданите.
Дебатът за имотния данък не е само счетоводна операция, а въпрос на справедливост, предвидимост и доверие. Сравнението с европейските практики ясно показва, че България изостава, а общините губят жизненоважни приходи. Реформата, предложена от Световната банка, е шанс за изграждане на по-устойчива система, която да отразява реалните пазарни стойности и да защитава уязвимите групи. Въвеждането на еврото през 2026 г. допълнително засилва натиска за промяна. Въпросът вече не е дали, а кога и как ще бъде проведена реформата, и дали обществото ще я приеме като необходима стъпка към по-справедливо бъдеще.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
