Имотният пазар в България може да навлезе в нов етап, в който основният двигател на търсенето няма да бъдат непременно хората, купуващи първото си жилище. Все по-сериозна роля започват да играят домакинствата, които вече притежават имот, но искат да го заменят с по-нов, по-функционален и по-енергийно ефективен дом. Причината е проста - голяма част от жилищния фонд в страната остарява, докато представите на купувачите за комфорт, пространство и качество се променят.
По оценки на SORENDA Real Estate около 37% от жилищната база в София е панелно или ЕПК строителство на повече от 30 години, а всеки пети клиент на компанията вече заменя старо жилище с ново строителство.
Над половината жилища в България са отпреди 1990 г.
Разговорът за недвижимите имоти през последните години беше доминиран от цените, ипотеките, еврото и опасенията за балон. Зад тези краткосрочни теми обаче се развива много по-бавен процес - физическото и функционалното остаряване на голяма част от жилищния фонд.
Данните от преброяването на населението и жилищния фонд на Националния статистически институт показват, че над половината жилища в България са построени преди 1990 г. В столицата делът на панелното и ЕПК строителството остава особено значителен.
По оценки на Евгени Василев от SORENDA Real Estate около 37% от жилищната база на София е именно такова строителство, изградено преди повече от три десетилетия.
„Това е използваем жилищен фонд, в който живеят хора, но той представлява и огромен потенциален източник на бъдещо търсене към новото строителство. С времето все повече домакинства ще търсят не просто различен адрес, а по-функционално, по-енергийно ефективно и по-комфортно жилище“, казва Василев.
Сделките намаляват, ипотеките продължават да растат
Пазарът вече дава признаци, че структурата на търсенето се променя. През първото тримесечие на 2026 г. в София са вписани 7529 сделки с имоти, показват данните на Агенцията по вписванията. Това е спад от 12,3% спрямо същия период на предходната година.
На този фон договорните ипотеки в столицата достигат 3948 и нарастват с 1,7% на годишна база.
Комбинацията между по-малко сделки и повече ипотеки не означава непременно, че търсенето изчезва. По-скоро се променя профилът на купувача. Спекулативният сегмент постепенно се оттегля, а по-активни остават хората с реална жилищна потребност и купувачите, които гледат на имота като на дългосрочна инвестиция.
Всеки пети вече сменя старо жилище с ново
Един от процесите, които компанията наблюдава все по-ясно, е преместването от по-стар към по-нов жилищен фонд.
„Около една пета от нашите клиенти заменят старо жилище с ново строителство. Това все още не е доминиращият сегмент, но тенденцията вече се вижда и според мен ще става все по-важна през следващите години“, посочва Василев.
Така новото строителство започва да разчита не само на хора, които за първи път излизат на пазара, но и на собственици на вече изплатени или частично изплатени жилища. За тях старият имот може да се превърне в капитал за покупката на следващия.
Пандемията промени представата за добър дом
Началото на тази промяна може да бъде проследено още до пандемията. Работата от вкъщи, необходимостта от допълнителна стая, по-голяма дневна или собствен двор промениха отношението към жилищното пространство.
Купувачите започнаха да гледат не само общата квадратура, а как реално може да бъде използвана тя. От значение станаха разпределението, естествената светлина, мястото за работа, размерът на спалните и възможността жилището да бъде адаптирано към различните нужди на семейството.
Тази промяна вече се отразява и върху архитектурата на новите проекти.
„Преди 15-20 години се проектираха спални от по 8-9 кв. м. Днес подобно решение трудно би било прието от голяма част от купувачите. В нашите проекти спалните обичайно са около 15-16 кв. м., а дневните с трапезария достигат 24-28 кв. м. Хората вече оценяват не само цената на квадратен метър, а качеството на пространството, което получават“, казва Василев.
Строителството продължава да расте
Паралелно с промяната в търсенето новото предлагане остава активно. По първоначални оценки на Евростат строителната продукция в България през юни 2026 г. се увеличава с 0,9% спрямо май и с 4,4% спрямо юни 2025 г.
За сравнение, на годишна база строителната продукция в еврозоната намалява с 0,7%, докато в Европейския съюз расте едва с 0,2%.
България остава на положителна територия през всеки месец от началото на годината. Ръстът е 2,8% през януари, 9,7% през февруари, 6,4% през март, 6,8% през април, 4% през май и 4,4% през юни.
Това показва, че строителната активност остава висока дори в момент, когато броят на сделките се движи по-умерено.
Новото жилище обаче става все по-скъпо за изграждане
Активността в сектора върви ръка за ръка със сериозно увеличение на разходите. Според НСИ общият индекс на разходите в строителството се повишава с 3,4% през второто тримесечие на 2026 г. спрямо предходните три месеца и с 9,6% на годишна база.
През първото тримесечие увеличението спрямо година по-рано е било още по-силно - 14%.
Допълнителен натиск идва от строителните материали. Индексът на цените на производител на вътрешния пазар при тях се увеличава с 3,4% спрямо първото тримесечие и с 10% спрямо периода април-юни 2025 г. През първите три месеца на тази година годишният ръст е бил около 15%.
Така се оформя една от важните особености на пазара - строителството продължава да расте, но производството на нов жилищен продукт става по-скъпо. Това ограничава възможността качественото ново строителство да поевтинее значително дори при известно охлаждане на броя сделки.
82% от българите вече живеят в собствен дом
Промяната в жилищното търсене има особено значение за България, където собствеността върху имот е масово разпространена. Според Евростат над 82% от населението живее в собствено жилище.
Това означава, че голяма част от бъдещите купувачи няма да бъдат хора без недвижима собственост. Напротив - все по-често това ще са домакинства, които вече имат имот, но искат по-нов, по-добре разпределен, по-икономичен или просто по-подходящ за променените им нужди.
Точно тук остаряването на жилищния фонд може да се окаже по-важен фактор от чистата демография. Дори населението на София да не расте бурно, необходимостта от постепенно заместване на част от съществуващите жилища може да поддържа търсенето десетилетия.
Между 8000 и 12 000 нови жилища годишно
По данни на НСИ през последните години в София ежегодно се въвеждат в експлоатация между 8000 и 12 000 нови жилища.
Срещу тях стои огромен жилищен фонд, създаден основно през 70-те и 80-те години на миналия век. Част от тези имоти продължават да бъдат напълно използваеми и търсени, особено при добро местоположение и поддръжка, но с всяка година расте броят на собствениците, които сравняват стария си апартамент с по-новите стандарти за енергийна ефективност, общи части, паркиране, разпределение и комфорт.
Този процес няма да се случи за една или две години. Именно продължителността му обаче го превръща в потенциално устойчив източник на търсене.
Спекулантите отстъпват, реалната нужда остава
Промяната вече се вижда и в поведението на купувачите. При бързо растящ пазар силно присъствие обикновено имат хора, които купуват с очакване за краткосрочно поскъпване. При по-умерен темп този тип интерес отслабва.
На преден план излизат домакинства, които действително имат нужда от нов дом, както и инвеститори с по-дълъг хоризонт.
Така пазарът постепенно се измества от въпроса „колко още ще поскъпнат имотите“ към по-практичния въпрос „какво жилище получавам срещу парите си“.
Именно тук функционалността, енергийната ефективност и качеството на строителството започват да придобиват по-голяма тежест.
Следващият голям двигател може вече да е построен
Броят на сделките, цените и ипотечното кредитиране ще продължат да бъдат основните показатели, по които се измерва състоянието на пазара. Те обаче не разказват цялата история.
В дългосрочен план все по-важна ще става необходимостта от обновяване на жилищния фонд. Огромен брой българи вече притежават дом, но значителна част от тези жилища са построени преди десетилетия и постепенно започват да се разминават със съвременните очаквания.
Затова следващият устойчив източник на търсене може да не бъде нова вълна от първи купувачи, а собствениците на старите жилища, които решават да ги заменят. Пазарът може да забавя темпото си, но необходимостта от повече пространство, по-добра енергийна ефективност и по-високо качество на живот няма същия краткосрочен цикъл.
