В цяла Европа ипотечните кредити стават все по-тежък финансов ангажимент, а домакинствата са принудени да намаляват разходите си, за да поддържат месечните вноски. България също усеща натиск, но ситуацията тук има свои особености. Хората са по-консервативни в задлъжняването, а пазарът остава устойчив благодарение на ръста на икономиката, ниския дял на необслужваните кредити и значителните спестявания.
Бремето в Европа и българският контекст
Според последното издание на European Housing Trends Report около 75% от кредитополучателите през 2025 г. са били принудени да намаляват своите разходи, за да покриват ипотеките си. Влиянието на инфлацията, високите цени на енергията и растящите разходи за храна доведе до ситуация, в която повечето европейски семейства пренареждат бюджета си заради жилищния заем.
Разликите между държавите са значителни. В Нидерландия почти половината ипотечни кредитополучатели обслужват заема си без забележимо финансово напрежение, докато в други държави като Малта и Румъния едва 7% могат да кажат същото. Литва (42%), Великобритания (37%) и Швейцария (36%) също показват по-висока устойчивост. В редица страни делът на хората, които не се налага да свиват разходите си, е под 15%, което ясно демонстрира трудностите на домакинствата в Малта, Румъния, Унгария, Ирландия, Турция, Словения, Гърция, Хърватия и Италия.
На този фон българските кредитополучатели изпъкват с друга особеност - средният живот на ипотеката е под 10 години, което е значително по-кратко от редица европейски държави. Тази по-внимателна кредитна култура създава по-качествени портфейли, а делът на необслужвани кредити е около 2,5%, сравним със средното за Европа и индикатор за по-здравословен риск. Това не е случайно - домакинствата в България рядко поемат прекомерни дългове, а банковият сектор прилага по-консервативни правила за оценка на риска. На макрониво ръстът на БВП, надхвърлил 200 млрд. лв., и разширяването на банковите активи от 120 млрд. лв. до 200 млрд. лв. създават допълнителна устойчивост и позволяват по-добра платежоспособност.
Социалният живот като първа жертва
Приоритетът на европейските кредитополучатели, когато се налага да намаляват разходите си, е социалният живот. Излизанията, заведенията, срещите, клубовете, фестивалите и киното са първите, които отпадат. 41% от всички ипотечни кредитополучатели поне веднъж са избрали да останат у дома, за да спестят средства за плащане на вноските си. Ако се разгледат само домакинствата, които изпитват затруднения, този дял достига 55%, което показва, че социалният живот е първата жертва след тегленето на жилищен заем.
Следващите съкращения са премиум храни, алкохол и козметика от висок клас, като 38% са намалили подобни покупки. Почивките остават непосредствено след това, а почти 30% са свили бюджета за дрехи и обувки. В списъка с ограничения попада почти целият спектър от стоки - от електроника и абонаментни услуги до фитнес и спортно оборудване. Дори ежедневни разходи за храна и базови тоалетни принадлежности засегнаха част от домакинствата.
Тук също се наблюдават силни национални различия. В Гърция, Унгария, Румъния и Турция семействата свиват разходите за основни стоки по-рано, защото бюджетите им са по-напрегнати и не позволяват много маневри. В противоположност стоят Нидерландия, Швейцария, Люксембург, Литва и Великобритания, където хората правят по-меки ограничения и избягват действия, които биха променили значимо качеството им на живот.
България заема интересна позиция - въпреки растящите лихвени проценти и високата инфлация, търсенето на жилищни кредити остава активно през първата половина на 2025 г., показват данните на БНБ. Търсенето се движи от потребност за първо жилище, за разширение на жилищната площ или за покупка на имоти, подходящи за дистанционна работа. Допълнителен двигател е фактът, че българските кредитополучатели по-често разчитат на по-кратък срок на кредита, което намалява общата сума на плащанията и свива риска при дългосрочни промени в доходите.
Лихвите и усещането за сигурност
Европейският дебат за достъпността на жилищата поставя ударение върху структурата на лихвите и прогнозируемостта на месечните плащания. Някои пазари разчитат на фиксирани лихви, други на плаващи, а това влияе на усещането за сигурност при дългосрочно заемане. Според Лука Берталот от Европейската ипотечна федерация, самият ипотечен продукт не е основният проблем. Кредитополучателите знаят какво подписват и могат да оценят риска от плаваща лихва.
Истинската заплаха идва от разходите за енергия - фактор, който семействата не могат да предвидят или контролират. Бюджетите се напрягат най-вече от отопление, ток и горива. В условия на растящи енергийни цени дори кредит с разумни параметри може да натежи допълнително, защото непредвидимите сметки създават риск от затруднение на домакинствата.
Българската картина допълва този извод. Домакинствата у нас не са силно задлъжнели - общото съотношение между дълг и брутен доход е около 25%, докато в Европа средно достига 60%. Едва 9% от българските домакинства имат ипотечен кредит, което е значително по-нисък дял от други държави. Същевременно спестяванията в банките са почти двойно повече от всички кредити - около 97-98 млрд. лв. срещу приблизително 50 млрд. лв. заемни средства. Това създава допълнителен буфер и стабилност.
Дори когато домакинствата отделят 40-50% от доходите си за жилищен заем, ситуацията не е тревожна. Критичната граница е 65-70%, и когато тя бъде премината, рискът става реален. Строгият регулаторен режим на БНБ предотвратява прекомерното задлъжняване и подобрява качеството на кредитните портфейли.
Стандарти, търсене и банкова политика е нас
БНБ отчита затягане на стандартите при отпускането на жилищни, потребителски и фирмени кредити от началото на 2025 г. Причината е едновременно регулаторна и макроикономическа. Следва умерено разхлабване на условията при потребителските кредити през второто тримесечие, докато при жилищните условията остават без промяна след два рунда на по-строги правила.
БНБ въведе конкретни показатели, които ограничават прекомерното задлъжняване и оценяват качеството на обезпечението. Новите правила за жилищните кредити влязоха в сила от октомври 2024 г. и продължават да влияят на кредитната активност през 2025 г. Резултатът е стабилен портфейл, малко просрочия и реалистично поведение на банките.
Същевременно икономическият фон остава благоприятен. Бързият ръст на БВП и на банковите активи е показателен за устойчивост. Търсенето на потребителски и фирмени кредити расте през първото тримесечие на 2025 г., а през второто остава стабилно. Инвестиционните планове на бизнеса, нуждата от оборотни средства и натрупването на складови наличности са сред основните причини.
Специфичен двигател има и жилищният пазар. Между 100 000 и 150 000 души, работещи в IT индустрията, са най-активният ипотечен профил в България. Работата от вкъщи създаде потребност от жилища с повече площ - не само спални, а и домашни кабинети. Това доведе до бум в новото строителство и до засилено търсене на средни и големи апартаменти в София и други икономически активни центрове.
Инфлация, енергия, спестявания
Въпреки устойчивия банков сектор, българските домакинства усещат натиск от инфлацията, от енергийните сметки и от частичното оскъпяване на ремонти, мебели и ежедневни стоки. При високи сметки и непредвидими енергийни разходи част от семействата започват да намаляват харченето си, за да останат коректни към вноските си.
Българските потребители са по-предпазливи в поемането на дълг. Рядко преминават 40-50% от дохода си за ипотека, докато критичната регулаторна граница е 65-70%. Дори при напрежение банковите стандарти предотвратяват свръхзадлъжняване.
Най-интересната част в българската картина е балансът между кредити и спестявания. Почти 100 млрд. лв. са налични като депозити в банковата система, което е почти двойно над общата сума на кредитите. Това не само осигурява буфер, но и позволява на населението да поддържа ликвидност при непредвидими събития. В среда на макроикономическа несигурност това е решаващо.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
