Търсят се терени за инвестиции с евросредства
Броят на закъсалите продавачи намалява
С пари от спестяванията се купуват най-евтините жилища
Отваря се ножицата между малките и големите градове
Трагично е положението с индустриалните площи
- Г-жо Митева, експертите твърдят, че пазарът на имоти е лакмус за състоянието на икономиката. Какво е състоянието на българската икономика, ако се съди по търговията с недвижимости?
- Зависи как го погледнем. Когато хората започнат да инвестират в имоти, това е признак на несигурност. Тогава, когато не виждат къде биха могли да инвестират средствата си и единствената алтернатива за запазване от инфлация, или от каквото и да било, на спестяванията са имотите. Факт е, че след бума имотите претърпяха срив и има хора, които са усетили, че имотите невинаги задържат цената си и опазват стойността на парите. Но това остава традиционно сегмент, в който българинът влага. В този смисъл краят на миналата и началото на тази година се наблюдава ръст и на броя на сделките, и на цените, на които се сключват те. Ако през 2011 и 2012 г. търсенето беше основно в сегмента на нискоценовите и малки имоти, то сега се прехвърля върху средните и малко над средните. От гарсониери преминахме към двустайни, а сега от двустайни - постепенно към тристайни жилища. Връща се наново и преобладаващият избор на качество, докато преди това се избираше според цената. Не е без значение, че българският купувач се научи да избира, да бъде претенциозен, да различава качественото ново строителство. В тази връзка той е и по-претенциозен. Това, което е по-различното, е интересът към много високоценовия клас имоти. Търсят се скъпи къщи в околностите на София, включително терени с инвестиционна цел, като не говорим за строителство на жилища или молове. А проекти, които са с възможност за развитие, което предполага усвояване на средства по европейски програми. Терените специално следват тази тенденция.
- Има ли реални сделки с луксозни имоти и какви са хората, които ги купуват?
- Има реални сделки, а хората, които купуват, са предимно такива, които имат стабилен бизнес. Хора, на които кризата не е повлияла върху обичайните обороти. Работещи, сигурни в стабилността на доходите си. Мениджъри на добри позиции, включително и в чуждестранни компании. Високоценовите сделки се сключват предимно с хора, които живеят в България. Не само българи, има и чужденци, които са се установили тук. Не са българи, които живеят в чужбина и идват тук, за да инвестират парите си.
- Признак на несигурност ли е наистина засиленият интерес към имотите в момента?
- Има няколко причини, няколко сегмента от купувачи. Едната група са такива, които имат да решават жилищен проблем- големи семейства, които имат нужда от по-голямо жилище, или младоженци, които избират първи дом. Покупката на тези хора е пряко свързана с възможността за кредитиране от банките. И въпреки че кредитирането не е толкова масово, колкото беше преди години и хората видяха сериозността на това да обслужваш дългогодишен кредит - колкото по-добри са условията на банките, толкова повече сделки има. Засега обаче процентът на сключените сделки, при които се ползва кредит, е доста нисък, около 18 - 20%. Другият сегмент са тези, които имат голямо жилище, което им е прекалено голямо, скъпо и излишно. Те пък вървят в обратната посока - продават по-големия имот и търсят нещо, което е по-лесно за поддръжка, на по-комуникативно място. Това са вечните участници на пазара, колкото и да е стагнирано положението.
- Каква част от хората, които продават, са в крайна нужда, притиснати от неплатени сметки или необслужвани кредити?
- С оглед на общия спад на икономиката, ръста на безработицата и намаляването на доходите на хората се стигна до голяма част на необслужвани или трудно обслужвани кредити. В този смисъл, много хора, проследявайки това какво се случва с необслужването на кредити, проявяват разум и опитват да "отърват" имотите си, преди да се е стигнало до дългосрочно просрочие или до съдебно изпълнение, не дай, Боже. Колкото по-рано човек предприеме едно такова действие, толкова повече се увеличават шансовете му за излизане от ситуацията, защото има време. Защото продажбата на имот изисква време, особено ако искаш да постигнеш цена, близка до пазарната. Ако ти си малко под пазарната цена, можеш да направиш бърза сделка. В този смисъл, хората, които дълго са чакали, може да се каже, че са в крайна нужда. Но броят на тези хора намалява. При нашите клиенти миналата година имаше много повече подобни случаи, отколкото сега. Надявам се, че това означава, че сме достигнали дъното, а не копаем още надолу. В сравнение с миналата година смятам, че са се случили няколко неща. Първо - безработицата се е застопорила на едно ниво. Банките пък станаха доста по-пазарно ориентирани. Дадоха възможност на хората да предоговорят, да разсрочат, възможност да отложат ситуацията с необслужването на кредита. Третото нещо е - голяма част от хората наистина взимат мерки по-навреме, когато имат затруднения с обслужването на кредитите си.
- Наблюдава ли се тенденция на изтегляне на депозити и насочването им към имоти?
- Лично за мен, като потребител на всякакви стоки от първа необходимост, ми е ясно, че инфлация има. Нормално е спестяванията да се обезценяват. Банките намалиха лихвите по депозитите. В този смисъл цените на имотите станаха достатъчно разумни. Има продажба на ново строителство на цена под себестойността им към настоящия момент. Това е комплекс от условия, които предизвикват хората да насочат спестяванията си от банкови спестявания в покупка на имоти. Този тип хора продължават да търсят най-ниската цена.
- Колко са поскъпнали имотите?
- Различно е за различните сегменти. Най-малък ръст има при нискокласните имоти. По-осезаем е ръстът при качествените имоти. При тях, от една страна, има по-голям ръст на цените, но и по-голям интерес.
- Споделяте ли мнението, че заради намаляването на населението и освобождаването на жилища няма предпоставки за особен ръст на цените на имотите?
- Населението действително намалява, но има едно съсредоточаване в големите градове - София, Варна, Бургас, Пловдив. Но наистина може да се каже, че няма предпоставки за голям ръст на цените и това е добре. Защото, когато движенията са плавни, това води до стабилитет, сигурност и спокойна търговия. Скоковете и в едната, и в другата посока не са добри. Но разликите между София, Варна, Бургас и останалите бивши окръжни градове се задълбочава. Развитата икономика определя пазара на имоти. Плевен и Русе са с недобри показатели. Стара Загора, Благоевград, Велико Търново са места с добри нива на сделки. Има продажби там, където има работеща икономика.
- Има доста планове за строежи на нови молове. Смятате ли, че те имат добро бъдеще?
- Мисля, че ако не спрат, ще сбъркат. Търговията е хубаво нещо, но не е единствено, то е следствие, а не е първоизточник. Там някой трябва да похарчи едни пари, които някой друг трябва да произведе.
- В тази връзка има ли търсене на индустриални площи?
- Положението при тях е трагично. Засега индустриални площи преобладаващо се наемат, което значи, че няма особена трайна тенденция за развитие на някакво производство. Когато човек има дългосрочни намерения, предпочита да инвестира в покупка и в собствена база. Когато вижда развитието си краткосрочно и не е много сигурен в перспективата - наема. Не е без значение, че имаме страшно много пустеещи индустриални площи, каквито са бившите приватизирани предприятия. Те не са в състояние да бъдат експлоатирани, не са добре стопанисвани. Това е една от антилогиките на пазара. Защото, от една страна, тези огромни бази със страхотен потенциал пустеят, а от друга - на голи полета се изграждат нови бази, без инфраструктура, които излизат страшно скъпо, защото имат нужда от нова инфраструктура.
- Възможно ли е раздвижването на пазара на имоти да съживи икономиката?
- Пазарът на недвижими имоти обикновено е последствие. Когато икономиката върви, едни средства се инвестират в това и наистина се завърта машината. Свежи пари може да се инвестират в покупката на имоти, това да предизвика започване на строителен процес и е възможно да съживи икономиката. Но най-често ние сме следствието, а не причината.
Последвайте ни в Google News Showcase за важните новини
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
