* Няма балон на пазара на недвижимости, но се трупа напрежение, казва Кристофор Павлов
* Жилищата в София са недостъпни за 80% от домакинствата, показва анализ на УниКредит Булбанк
Въвеждането на еврото в България ще вдигне още цените на имотите. Това е експертното заключение на Кристофор Павлов, главен икономист на УниКредит Булбанк.
Той сравни ситуацията с времето преди 2007 г., когато България влезе в ЕС. "Когато това стана ясно, у нас започнаха да влизат капитали. Започна смяна на собствеността на активи, включително и на жилища. Това доведе до покачване на цените. В страните, приели еврото, също се наблюдава поскъпване. Влизането в еврозоната генерира допълнителни импулси за търсене на активи. Заключението е, че ни чакат по-високи цени", обясни Кристофор Павлов. И добави, че в този случай е изключително важно бързо да се повишават доходите. Ако това стане, пазарът няма "да прегрее". Павлов даде пример със Словакия, където след приемането на еврото ръстът на кредитирането се е увеличил рязко, но бързото покачване на доходите не е позволило да се създаде напрежение.
Експертът на УниКредит Булбанк представи методология, по която може да се изчисли има ли балон с цените на имотите в момента. Тя се основава на това за колко години едно домакинство може да си купи жилище, ако използва целия си годишен брутен доход. Изчисленията са направени с корекция с размера на сивата икономика. Оценките са за средно жилище с големина от 80 кв. м. Средните цени са на база на данни на Imot.bg, където цените са офертни и по-високи от тези, на които се сключват сделките.
"Използваме четиристепенна скала. Жилищата се смятат за достъпни, когато едно домакинство трябва да спестява три години брутния среден доход, за да си купи дом на средна за страната цена. Второто ниво - умерено недостъпни, когато са необходими спестявания от 3.1 до 4 години. Трето - сериозно недостъпни - от 4.1 до 5 пъти годишния доход за средно по размер жилище. Четвърто - крайно недостъпни - когато доходите надхвърлят 5.1", каза главният икономист на Уникредит Булбанк.
Изводът е, че в България жилищата остават по-скоро недостъпни за повечето семейства, но в същото време у нас те са доста по-достъпни в сравнение с повечето европейски страни. Данните показват, че съотношението между цената на жилището и брутния годишен доход на домакинствата в САЩ е 4.2, което е много близка стойност до тази в България. У нас обаче достъпността е много по-голяма в сравнение с останалите държави от Централна и Източна Европа. В Сърбия, например съотношението е 15.2, а в Румъния е около 7.
Все още сме далеч от равнищата на цените през 2008 г. и не може да се говори за балон на имотния пазар. Такъв в столицата е имало в периода от 2007 до 2009 г. и отчасти през 2010, когато съотношението между доходи и цени е било над 8 пъти и се е задържало повече от 2 г. Сега обаче е около 4,3.
През 2008 г. жилищата са били крайно недостъпни за 98% от хората, докато сега в тази категория са 37%. "Балон няма, но се трупа напрежение", обясни икономистът.
Според Кристофор Павлов наличните данни позволяват да се разграничат два цикъла на имотния пазар у нас. Първият е от 2000 до 2014 г. и в неговото начало жилищата са били достъпни, като съотношението между цените и доходите е около 3. Цикълът завършва със стойности между 3.8 и 4.1.
"Пазарът на недвижимостите прави рязък скок през 2003-2004 г., следват още няколко години, в които достъпността се влошава. Достига 8.1 през 2008 г. Тогава балонът беше толкова голям, че пазарът се нуждаеше от 4 години, преди спадът да приключи и цените на жилищата да се стабилизират. Най-интересното е, че в края на цикъла жилищата са по-малко достъпни, отколкото в началото му", заяви Павлов.
Той припомни, че цикълът на цените на жилищата е много по-дълъг от общия икономически цикъл. При жилищата той обикновено е 15-16 години, докато в икономиката те са от порядъка на 6-8 години. От 2014 г. е в ход нов цикъл. В началото цените на жилищата, от умерено недостъпни стават силно недостъпни. В момента те са достъпни за около 30% от домакинствата, тъй като при тях съотношението цени спрямо годишен брутен доход е от порядъка до 4 пъти. Това може да се смята за граничната стойност между достъпни и недостъпни жилища на пазара, заяви Павлов.
В почти половината от 95 наблюдавани локации в София, цените на жилищата са с около 30% над стойностите, които се определят от преобладаващото ниво на доходи в града. Все още обаче пазарът е много далеч от третото тримесечие на 2008, когато от 97 наблюдавани локации в столицата, в 88 цените са били надценени с над 30%.
Наблюдават се сериозни разлики и между отделните градове. В София съотношението е 6.4 и едва около 20% от домакинствата могат да си позволят ново жилище. В Пловдив е 5.5, тоест жилищата са достъпни за около 30% от домакинствата. Във Варна е 6.8, като търсенето там се увеличава заради ваканционните имоти. Колкото по-малки са градовете, толкова по-достъпни стават жилищата.
"В най-големите 5 града около 20% от домакинствата могат да си позволят ново жилище със среден размер, във вторите 5 този дял нараства до около 30%, а в последните 5 - между 40% и 50%. В Благоевград жилищата са достъпни за средното домакинство", добави Кристофор Павлов.
Три са факторите, които провокират по-бързото нарастване на цените. Първият е средно с 18% увеличение на строителните материали - желязо, цимент и др., което ще се прехвърли и в крайната цена на жилището. Вторият фактор е пандемията, която предизвиква разместване на пазара. Третият - продължаващият спад на доходността по депозитите, който изпраща спестените пари към пазара.
Какво да очакваме през 2021 г.? Жилищата ще станат с една идея по-недостъпни, е прогнозата на Кристофор Павлов.
Ипотечните кредити - в лева, срокът над 30 г.
Пандемията не е повлияла на високите ръстове на ипотечния пазар. В Уникредит Булбанк портфейлът от жилищни кредити расте с 14% от началото на годината, а новоотпуснатите заеми се увеличават с 60%. Последното тримесечие е рекодно за банката, като само за този период ръстът на портфейла е с 6% до над 180 милиона лева. Това съобщи Юлиан Влахов, директор маркетинг и клиентски сегменти в Уникредит Булбанк.
По думите му, средният размер на ипотечните кредити расте и към момента е около 126 000 лева - с 10% над нивата отпреди година.
Най-често теглената сума е 150 000 лв. В 80% от случаите ипотечни заеми се взимат за покупка на имот, водещите градове са София, Пловдив, Варна и Бургас. Средната лихва е паднала от 2,97 на 2,71%, а с ГПР излиза около 3 на сто.
Почти всички ипотечни кредити са в лева, няма интерес към еврови, нито към фиксирана лихва. Повечето са за срок от 30 години (над 70%), има и за 35 г. Обикновено предпочитанието на клиентите е да взимат максималната възможна сума, каза още Юлиан Влахов.
Профилът на кредитополучателя - в 62% от случаите това са мъже, преобладават семейните с деца на възраст до 35 г.
Сделките за имоти за инвестиционна цел са около 30%. Правят ги предимно млади хора, които предпочитат ново строителство. Няма ръст при тази тенденция. Но най-големият процент са купувачите на първо жилище. Под 10% е интересът към къщи на село. Булбанк стимулира сделките за покупка на дом в енергоспестяващи сгради клас А, като прави отстъпка от 0,15% за лихвата.
Ще се вдигат ли лихвите
Кристофор Павлов обясни, че нивото на лихвите зависи от баланса между спестяванията и инвестициите. Сега има огромна планина от спестени средства, но в дългосрочен план със зеления преход бизнесът ще започне да прави повече инвестиции.
"След 10 г. реалните лихви ще са по-високи, но без да изправят на нокти икономиката", посочи Павлов. Според него ако лихвите започнат да се увеличават, цените на активите ще тръгнат надолу или поне темповете, с които нарастват, ще се редуцират.
Предположенията му са, че именно това е сценарият, който ще видим в България. Експертът прогнозира, че в такава ситуация темпът на растеж на недвижимостите ще се забави и в най-лошия сценарий някои от проектите, които са с възвращаемост, близка до граничната, може да се окажат губещи. Подобен сценарий все още остава малко вероятен от днешна гледна точка, добави той. И посъветва инвеститорите и представителите на сектора да следят внимателно дебата за инфлацията.
Според Юлиан Влахов, средносрочно цената на ипотечния кредит ще се запази около сегашните нива, но трендът за намаляване на лихвите ще се забави. Експертите препоръчаха кредитополучателите да си направят застраховка "Живот" заради дългия срок на кредитите. Друг съвет е клиентите на банките да мислят за спестявания. "Ако спестявате по 130 лв. на месец, което е нормално, за 19 г. може да се натрупа сума, с която да се изплати кредита", пресметна Юлиан Влахов.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
