Евгени Василев е управител на компанията за недвижими имоти Arco Real Estate Bulgaria, част от естонската Arco Vara group, от 2008 г. Преди това е бил директор на Агенция в консултантската компания Elta Consult AD, която по това време е част от мрежата на CB Richard Ellis (CBRE).
- Г-н Василев, как се отразиха политическите сътресения на пазара на недвижими имоти?
- 2013 г. започна доста по-добре от предходните три години в сферата на недвижимите имоти. Реализирахме повече сделки, докато не се случи първата политическа криза, свързана с оставката на кабинета "Борисов". Две-три седмици след това имаше доста рязък негативен ефект върху нашия пазар, който се отрази в значителен спад на броя на реализираните сделки за следващия месец-месец и половина. След началото на април към днешна дата се наблюдава постепенно възстановяване на пазара. Не мисля, че втората вълна на протеста към момента се отразява толкова негативно. Продължаваме да имаме растящ брой на сделките. Що се отнася до цените, със сигурност тази прословута точка на дъното не мога да кажа дали е достигната. Като обем обаче сделките намаляват. Тоест, ако едно двустайно жилище 2008 г. струваше от порядъка на 50 000 до 80 000 евро, в момента може да се намери и за 25 000 - 45 000 евро. Точно това се търси в момента. Болшинството от сделките са за имоти с цени от 30 000 до 50 000 евро. Това мога да кажа от позицията на агенцията за недвижими имоти.
Що се отнася до гледната ни точка на инвеститор, бих искал да дам пример с нашия жилищен проект в "Манастирски ливади" - LIVD apartments. Той се състои от 72 жилища. Към декември миналата година имахме останали около 20 обекта, а към май тази година вече сме реализирали всички обекти.
- Какви са хората, които купуват, и кой продава в момента?
- Купувачите са основно български граждани. Те избират или първо жилище, или допълнително за свои роднини, син или дъщеря. Но със сигурност не са купувачите, които пазаруваха имоти със спекулативна цел. Такива сделки почти липсват в момента. Имаме една група хора, които пренасочват инвестициите си от банкови депозити в недвижимости поради снижението на лихвите и данъка, който беше въведен върху тях. Тези купувачи предпочитат да вземат някакъв имот, за да го отдават под наем за средносрочен период.
В това хората виждат по-добра възвръщаемост, отколкото от банковия депозит. Но не бих казал, че тази група купувачи ще натисне цените нагоре и ще накара пазара да се раздвижи. От гледна точка на продавачите все още има хора, които смятат, че цените ще се върнат към нивата си от преди 5-6 години и не продават задължително имота си. Продавачите в момента са хора, които имат нужда от средства или такива, които могат да дадат още малко пари, и да си купят по-хубаво или по-голямо жилище.
- Засилва ли се ипотечното кредитиране?
- Има леко увеличение в сравнение с предходните две-три години. Но със сигурност процентът банково финансиране, който ползват купувачите, е далеч по-нисък спрямо годините преди кризата. Ако преди хората търсеха 80-90%, дори имаше банки, които финансираха на 100% покупката на жилище, в момента самите клиенти не настояват за по-висок процент от 40-50 на сто. Основната причина за това е несигурността в бъдещите лични доходи.
- Имаше данни, че голяма част от имотите в момента се купуват с потребителски кредити.
- Да, това е тази част от хората, които разполагат с повече лични средства, или тези, които са продали имот и искат да додадат за покупката на друго жилище сума, която може да се отпусне като потребителски кредит.
- Заради увеличаването на лошите кредити имаше опасения, че банките ще излязат на пазара с натрупаните "конфискувани" имоти и ще сринат цените. Случва ли се това?
- Не съм забелязал такава тенденция. Самите имоти, които притежават банките, са в лошо състояние - дали защото са търговски и офис площи, неподдържани добре през годините, или са жилища, чиито собственици, напускайки ги недоброволно, ги оставят в лошо състояние. Но със сигурност тези имоти не са конкурентни на останалата част на пазара и не могат да натиснат цената на останалите. Освен това банките нямат нито възможност, нито желание да продават придобитите имоти на ниски цени.
- Казахте, че повечето купувачи са българи, но все пак има ли и запитвания от чужбина?
- Чуждестранния интерес е концентриран върху ваканционните имоти. Ако говорим за крайни клиенти, със сигурност това са предимно граждани на бившите съветски републики. Имаме информация за интерес дори от далечен Сибир. По друга информация, която имам, за миналата година рускоговорящи граждани са закупили имоти за над половин милиард евро в България.
- Възможно ли е да се стигне до момент, в който наличните нови жилища ще се окажат недостатъчни и да има глад за подобни имоти?
- Тук вече ще отговаря като инвеститор. Мисля че нашите действия за годината ще са много показателни в тази посока. Плановете ни са да започнем строителството на втората сграда от комплекса ни в "Манастирски ливади" LIVD apartments. Тя е от 130 апартамента. Това ясно отговаря на въпроса смятаме ли, че има търсене и че си заслужава да се инвестира в изграждането на недвижими имоти.
- Какво ви кара да смятате така?
- Най-вече реализацията на първата част от проекта ни. Изключително добре се продаде и то в рамките на предходната година. Другото са запитванията от страна на нашите клиенти, които вече проявиха предварителен интерес към новия обект.
- Какво мислите за проектозакона за регулиране на бизнеса с недвижими имоти? В момента текат спорове между двата браншови съюза?
- Беше предвидено този закон да се гледа още от миналото Народно събрание. Но то не успя да стигне до него. В Arco Real Estate подкрепяме закон за брокерите. Kато агенция, която работи изцяло на чисто, ние плащаме всички данъци и имаме полза от това всички в бранша да работят прозрачно. Защото в момента, плащайки всички данъци и осигуровки, на моменти сме неконкурентоспособни. От това ще спечелят и бюджетът и крайните клиенти. Но дали законът е хубав и не изисква допълнително изкусуряване е друг въпрос. Не вярвам на това, че задължително услугата ни ще се оскъпи с приемането му. Но съм съгласен и с това, че не трябва да се създава частна камара, а да бъде държавна структурата, която да издава лицензи, да категоризира агенциите и т.н. Странно впечатление ми направи и условието за поставяне на минимален праг за цената на брокерската услуга. Според мен не може да се поставя такава граница.
Вижте всички актуални новини от Standartnews.com
